Inlägg
söndag 26 december 2010
Bopriser i vettig belysning
Det är inte ofta som det säga någonting vettigt om bopriser i Sverige, men Lars Firsell, FI, och Masih Yazdi slog huvudet på spiken häromdagen i sin artikel Prisutvecklingen på den svenska bostadsmarknaden En fundamental analys i Riksbankens tidskrift Penning och valutapolitk (den som vill kan istället läsa DI:s sammanfattning här).
Det är inte ofta som man håller med om precis allt som skrivs, men ibland händer det. I DN häromdagen stod det apropå kravet att "alla" ska amortera på sina lån (tydligen även de som har ett hus värt fem mille men bara 100 000 i lån...) att 86 % av alla låntagare amorterar idag. Det är ju en helt otrolig siffra eftersom det ju finns massor som har lån som är långt under hälften av bostadsvärdet idag. Dock är siffran "bara" 75 % i Stockholm, vilket betyder att det som vanligt är situationen bland lattedrickarna på Södermalm som bildar beslutfattarnas uppfattning i viktiga frågor.
Om 25 % i Stockholm 1) verkligen skulle behöva amortera på lån som var alldeles för höga och 2) inte hade råd att göra det så skulle vi ha ett lokalt problem där, utan tvekan. Men nu är det ju i Stockholm som de högsta inkomsterna också finns och ju mer man tjänar desto mindre krav brukar bolåneinstituten ha på både amortering och eget kapital. Naturligtvis finns det stockholmare som har lånat alldeles för mycket och och det finns dem som kommer att förlora jobbet och få problem, men det är inte regeln utan undantaget. Dessutom har man i Sverige i regel en hyfsad a-kassa och två inkomster, vilket i alla fall gör att man inte måste gå från hus och hem i första taget.
Lägg ned tjatet om boprisbubbla. Den dag det verkligen finns tecken på en kommer jag att vara den första att påpeka de, men det finns ina övertygande argument för det idag!
Prenumerera på:
Kommentarer till inlägget (Atom)
Földfrågan när du bestämt hävdar att priserna ej är övervärderade är ifall du anser att bopriserna är undervärderade och i så fall i hur stor utsträckning? Jag bor i hyresrätt mitt i Göteborg idag vilket alltid påstås vara en dålig affär på längre sikt av de som förstår sig på, bättre att köpa till dagens priser, vad är din hypotes där?
SvaraRaderaSkippa gärna ordet "vettig" i rubriken.
SvaraRadera"Den dag det verkligen finns tecken på en kommer jag att vara den första att påpeka de, men det finns ina övertygande argument för det idag!"
För det första ganska hybrisartat (som vanligt) och för det andra är köp av privat boende inte en investering utan konsumtion varför det känns ganska konstigt att tala om "bubblor".
Jag fascineras också som vanligt över hur du bemöter artiklar, inlägg och analyser som stryker den uppfattning du redan har medhårs/mothårs. Tyder på en härlig självgodhet och fastlåst tankesätt vilket alltid är upplyftande att se in action.
Ja,din analys kunde ha varit skriven på Irland för ngt. år sedan.Samma argument och analys "lurade" folk in i en livslång skuldfälla. Hör med folk på denna ö så kanske du förstår allvaret och hotet om kollaps också i Sverige.
SvaraRaderaNågon ide att sälja av innehaven i kapitalförsäkring och köpa tillbaks efter nyår? känns som skatten är låg och börsen kan stiga under tiden, samtidigt vill jag ändå byta swedbank A mot prefaktierna.
SvaraRaderanågon annan som säljer av innan nyår?
Tack för riktigt intressanta inlägg. Två saker som iofs inte gäller just detta inlägg.
SvaraRadera1.Som förespråkare av buffets filosofi, är du själv ägare av Berkshire? A-aktien kostar ju saftiga 120.000$ men B-aktien går väl att köpa för 80$. Vad är dina tankar kring att köpa B-aktien?
2.Klickar man på din BP-länk i köpråden så kommer man till Nokia-artiklar. Bara så du vet = )
Keep up the good work!
Låt oss klargöra några punkter: Angående andelen som ammorterar på sina lån kan du snarare se det som att det till största delen består av folk som ammorterar på enbart topplån dvs inte ens har råd med kontantinsatsen. För det andra så är det nog främst i storstadsregionerna bubbelvarningarna gällt, där har prisuppgångarna varit väsentligt högre än det genomsnitt som används i rapporten så där bör man även framgent vara väldigt varsam och återhållsam.
SvaraRaderaSlutligen håller jag med dig om att vi inte har en boprisbubbla. Vi har däremot en lånebubbla av episka proportioner vilket även överdriver priserna på bostadsmarknaden i framförallt storstadsregionerna. Men det är inte priset på bostäder som är felprissatt det är priset på risk och därmed räntan som är är för låg vilket genererar ett tillfälligt högre pris på bostäder.
Linus: Det är dyrt att bo i hresrätt pålång sikt och boende är ju för de flesta en långsiktig affär (ska du bo kort tid på en plats är det förstås en helt annan sak). Om du äger eller bor i bostadsrätt betalar du till dig själv och du kan vara säker på att bopriserna stiger i alla fall med den takt som ekonomin växer över tiden, alltså mer än räntorna.
SvaraRaderaJag tycker inte man ska köpa på spekulation, utan köpa för att det känns bra att äga själv och att det som sagt lönar sig i längden.
"Anonym 1" varför läser du bloggen då? Hur enkelt som helst att låga bli. Köp av bostad är dessutom knappast konsumtion i vanlig mening utan en investering som man i de allra, allra flesta fall i alla fall får tillbaka i alla fall satsat kapital, förmodligen mycket mer eftersom bopriserna stiger med minst ekonomins tillväxt.
SvaraRaderaAnonym2: Låt gärna bli att kommentera utan att ha läst artikeln i fråga, vilket du inte verkar ha gjort.
SvaraRaderaAnonym3: generellt inte eftersom du tar en stor risk om aktierna stiger, men om du har en stor post Swedbank A och vill byta så tycker jag att det är värt besväret och risken.
SvaraRaderaJonas: tack för tips, nu åtgärdat. Har tänkt köpa Brk om den någon gång blir riktigt billig, men den blir ju aldrig det (jämfört med andra, betydligt mindre kända aktier). Fast man kunde ju kanske köpa några av sentimentala skäl... :)
SvaraRadera@Lou,
SvaraRaderaVarför skulle bopriserna stiga med MINST ekonomins tillväxt? Logiskt är att den över lång tid växer ganska exakt med ekonomins tillväxt. Minst risk för prisfall och störst chans till en bra affär har man när räntorna är HÖGA och varit HÖGA under en längre tid. Om bostadspriserna har växt väsentligt mer än ekonomin som helhet så kan man utgå från att det kommer ske en justering. Om 7-10 år så kanske det blir en bra affär att köpa bostad igen. Då har priserna justerats genom en prisnedgång eller via kraftig inflation utan att bostadspriserna går upp.
Varför vill man byta A aktien mot pref aktien?
SvaraRaderaAnonym: se tidigare längre utläggningar av mig, eftersom folks disponibla inkomst, netto, netto ökar med tiden väljer man generellt att lägga en större del på det viktigaste och roligaste, t.ex. bostad och mat, se bara hur restaurangutläggen har ökat mkt mer än ekonomin de senaste 20 åren. Pga detta är det rimligt att priserna stiger något mer än ekonomin växer realt.
SvaraRaderaDärför att preferensaktien är bättre, se tidigare inlägg om detta, etiketten Swedbank t.v. i listen
SvaraRaderaLou, with all due respect, du kan inte ha läst allt för mycket nationalekonomi i dina dagar. Kan ett företag, industri eller marknad växa mer än den reala ekonomin? Kortsiktigt, ja. Långsiktigt, helt omöjligt! Om en del av en ekonomi växer snabbare än den totala ekonomin kommer man en dag att nå den punkt då denna bransch utgör "hela" den reala ekonomin. Hur mycket man än tycker om den svenska fastighetsmarknaden så tror jag ingen verkligen tror att detta är möjligt, inte ens du Lou:)
SvaraRadera"In the long run we're all dead!" /Lord Keynes
SvaraRaderaDitt resonemang är mkt teoretiskt, naturligtvis är det så på några tusen års sikt, men till dess triumferar företag som H&M och stiger våra bostadsprkiser under vår livstid.
Det är väldigt sant, men som en långsiktig och rationell investerare vill man då vara med på detta relativt våghalsiga spel med långsiktigt omotiverade rörelser på bostadsmarknaden?
SvaraRaderaJag delar i stort dina åsikter om H&M men anser inte att företaget kan jämföras med Sveriges bostadsmarknad. Man kan istället dra en parallell mellan klädmarknaden och bostadsmarknaden och i detta fall kan man argumentera för att retail kommer att växa snabbare än genomsnittsbranschen under lång tid framöver med huvudanledningen att stora delar av jordens befolkning tar sig ut ur fattigdom i en växande takt. Liknande förhållanden finns inte när det kommer till Sveriges bostadsmarknad då vi har en väl utvecklad, men även överbelånad, medelklass. Då finns inte utrymme för ett fortsatt bostadsrally.