Inlägg
torsdag 4 mars 2010
Boprisbubbla?
Det har talats mycket om "boprisbubblan" den senaste veckan. De som varnar för detta förutsätter förstås två saker: dels har priserna inte längre någon grund i verkligheten, dvs det har bildats en bubbla och dels är denna på väg att spricka på bubblors vis.
Om man nu ska dra slutsatsen att det är en bubbla så bör man kunna dra tydliga paralleller med verkliga, tidigare boprisbubblor. Exempelvis när kommersiella fastigheter handlades till fantasipriser i Sverige 1990, när mäklare slogs ute på gatan om kontrakten på planerade hus och lägenheter i Dubai eller när halva USA för några år sedan trodde att de kunde finansiera sin groteska överkonsumtion med sina hus ständiga värdeökning.
Ingenting sånt händer i Sverige idag. Vad man istället pekar på är att priserna har stigit mer än reallönerna. OK, det har de, men det är ingen definition på en bubbla, det är möjligen en förvarning om att priserna inte kommer att stiga i denna takt i framtiden. Det är dessutom högst troligt som jag ser det att folk i takt med att de fått höjda reallöner, vilket verkligen varit fallet de senaste 10 åren, väljer att lägga en större del av sin disponibla inkomst på boende. Detta kan i alla fall under en period förklara varför priserna har stigit snabbare än reallönerna.
För att göra en analogi med aktiemarknaden- en bubbla är när ett företag som ska sälja leksaker över Internet som förlorar en miljard i månaden är tio gånger högre värderat än en leksakskedja som har en stabil omsättning och fin vinst sedan länge. En bubbla på aktiemarknaden är inte när vissa aktier har stigit mer än deras vinstökning motiverar.
Det är förstås möjligt att priserna på vissa objekt kommer att sjunka de närmaste åren, men att tala om 20-procentiga sättningar så snart räntan höjs som om det vore någon vetenskap i ett sånt påstående är bara larv. Svenska banker är (i alla fall på den svenska marknaden) mycket försiktiga med att ge ut lån och så har det varit i många år. Man ska ha mycket kvar efter att altl är betalt för att få låna, framförallt om man fått låna ens i närheten av 100 %. Svenska banker driver inte heller in husen direkt utan arbetar med dem som t.ex. förlorat jobben och låter dem slippa amortera o.s.v. tillsvidare.
Även om vissa priser har drivits upp lite väl i t.ex. Stockholm så är vi faktiskt på väg mot bättre tider. Alla utom någon enstaka galning vet att räntorna kommer att stiga på sikt och, viktigast, det vet bankerna också när de beviljar lån.
Prenumerera på:
Kommentarer till inlägget (Atom)
Helt underbart inlägg, måste säga att jag gillar din blogg starkt. Du kollar på fakta och låter inte känslor komma in i bilden vilket är korrekt när man analyserar.
SvaraRaderaJag har också svårt att tro på en bobubbla just nu, så högt är inte priserna. Dessutom finns det inget dagsvärde på bostäder så som det finns med noterade aktier så så länge man klarar ränta + amorteringar så är det inga problem om priserna sjunker kortsiktigt, man ska köpa en bostad för att bo där, inte för att spekulera.
Hej.
SvaraRaderaTack för det! Nej, det verkar ju inte vara så att folk köper hus/lägenheter i spekulationssyfte. Visst förekommer det s.a.s. lite på marginalen att folk köper lägenheter i dåligt skick för att fixa till dem, men om dessa personer inte går plus lika säkert längre alt. förlorar en slant så kommer det ju inte att leda till ett prisras, för deta behövs ju att många människor har belånat sig för mycket och inte längre kan betala lånen och tvingas sälja samtidigt.
Viss nedgång är alltid möjligt, framförallt när priserna stigit mycket, men något 20 %-igt ras är mycket svårt att tänka sig bara för att räntan som väntat höjs med några procent de närmaste 2-3 åren.
Det ligger förstås i Riksbankens intresse att skrämma folk med högre räntor så det inte blir en situation som den i UK, US, Spanien m.fl. så man får ta det för vad det är- en varning.
Hej
SvaraRaderaJag läser din blogg regelbundet och måste säga att den är de bästa jag stött på hittills.
Ang bopriserna tror jag vi kommer se en justering nedåt av priserna av vissa typer av bostäder. Speciellt de bostäder (bostadsrätter) som köps av unga par utan betydande insats och utan erfarenhet av en marknad med hög ränta. Men det kommer inte vara några jättefall om det var någon som hoppades på det men en liten justering nedåt... Kanske någon tvingas sälja... men vem bryr sig, sådan är marknaden och det finns lediga hyreslägenheter i exv Stockholms förorter.
Därför är det extra oroande att politiker och andra milt efterblivna skriker efter bolånetak m.m. Varför kan inte människan lära sig att det mest effektiva, stabila, och välfärdsskapande som finns är en fri marknad, med betoning på ordet fri.
SvaraRaderaAlla vi som lever nu, och själva fått se Sovjet braka ihop, har dessutom fått detta bevisat för oss!
Men nej, allmänheten verkar aldrig lära sig, men man får hoppas för vårt allas bästa att vi på något sätt kan ändra på det (mises.org).
Väl talat tror precis som dig, men att drömma går alltid, sedan styr även tillgång och efterfrågan detta.
SvaraRaderaJo, vi har en bubbla i ordets sanna mening.
SvaraRaderaFör många som köper idag har aldrig tänkt amortera tillbaka sina lån. Man bara antar att nästa köpare betalar mer (=bubbla). Antingen har man alltså inte råd, eller så tycker man egentligen inte bostaden är värd pengarna (=spekulationbubbla).
Rimligt vore annars en avbetalningsplan på säg 10-15 år, men vem ställer upp på det med dessa priser?
Hej.
SvaraRaderaNej, jag håller inte med. Att jag och många med mig som har höga lån inte tänker amortera av 100 % är inte detsamma som en bubbla. Med dagens höga priser och låga inflation vore det irrationellt att försöka och dessutom väldigt illa för ekonomin om alla bolånekunder skulle försöka amortera 10-20 000 kr i månaden.
Det viktiga är att folk betalar av såpass mycket att de inte knäcks av höjda räntor eller att en mindre nedgång, t.ex. 10 % skulle göra att de har högre lån än bostadens värde om de skulle behöva flytta av någon anledning, t.ex. nytt jobb.
En bubbla är när priserna drivs upp långt över vad som är hållbart, dvs vad folk har råd med om räntan stiger utan att låna allt mer för att betala räntorna.
Om man t.ex. har köpt en bostad för tre miljoner och amorterar av en miljon de första 10-12 åren så finns det ingen vettig anledning att amortera av mer. Bostaden kommer att stiga i pris på sikt, i alla fall på lång sikt i takt med den övriga ekonomin, och man har mer nytta av att spara pengar och låta dem förräntas.
> Bostaden kommer att stiga i pris på sikt...
SvaraRaderaKanske. Men det är ju bara spekulationer från din sida.
Det reella värdet på bostäder har inte alls alltid stigit. Sedan 50-talet har de stigit ganska konstant. Sedan början på 1900-talet har det varit en dal. De senaste 2-3 åren en svag prisnedgång...
Du argumenterar för att man inte ska betala tillbaka på sina lån utan istället investera sina pengar. Ja, så kan man ju göra, men det innebär förstås en högre risk. Vanligt folk som riskkapitalister? Nja...
Hej "Anonym"
SvaraRaderaDet är inte spekulationer- bostäder stiger generellt minst i takt med en övriga ekonomin och de senaste 60 åren är knappast en för kort period att dra slutsatser ifrån. Naturligtvis går det ojämnt, precis som ekonomin i övrigt, men trenden är naturligtvis uppåt och hur skulle det kunna vara annorlunda? Varför skulle inte en allt mer köpstark allmänhet (se Sveriges officiella statistik) inte vilja lägga mer pengar på sitt boende? Vad är vikigare?
Man ska låna maximalt och investera maximalt eftersom låneräntan är lägre än börsens uppgång på lång sikt. Att ha lånet betalt när man går i pension är säkert skönt, men har man nån miljon eller två i sparkapital kan i princip ingenting hota en och man kan dessutom leva gott på avkastningen plus sin pension.
> Man ska låna maximalt och investera maximalt...
SvaraRaderaDu verkar ganska riskbenägen. Men som du kanske förstår är inte alla människor det. Allt eftersom kommer nedgångar i priserna, och då kan man sitta där med ett par hundra tusen i obetalda lån när man sålt. Alla vill inte ta den risken.
Men visst, om jag köper nu och vet att jag ska bo där tills jag dör, ja då kan man säkert överleva både 2 och 3 prisdalar...
> Det är inte spekulationer- bostäder stiger generellt ... de senaste 60 åren...
Du spekulerar ju nu i att de kommer förtsätta göra det.