Boprishysterin

Priser styrs som bekant av tillgång och efterfrågan men påverkas i vissa fall av tillgången/priset på pengar. Priserna för bostäder är förstås det mest typiska fallet. Helt enkelt för att i princip ingen kan köpa sin bostad kontant, eller skulle vara dum nog att göra det om man kunde.

När jag gjorde mina tre bostadsaffärer 2002, 2004 och 2006 var kreditmarknaden i princip oreglerad vad gäller hur mycket bankerna fick låna ut. Detta reglerades istället av marknaden och bankerna lät låntagarens ekonomi och räntan styra hur mycket han fick låna. Banken gjorde precis som idag en kalkyl utifrån ens rimliga levnadsomkostnader och en (hög) kalkylränta för lånet.

Det fanns inga krav på amorteringar eller liknande och för både min andra lägenhet och för huset vi fortfarande bor i lånade vi 150 000 resp. 100 000 kr extra utöver köpeskillingen för att renovera. Våra inkomster och vårt aktiekapital gjorde att kalkylen gick ihop även med denna summa. "Varför skulle ni sälja era aktier, det är ju bättre att ni har kvar dem" sade vår bankman. Det är bara att hålla med.

Idag efter den stora kreditkrisen 2008 som ironiskt nog knappt påverkade den svenska bostadsutlåningen alls är reglerna helt annorlunda. Priserna på bostäder steg framförallt p.g.a. långsamt byggande, kraftigt sänkta räntor, stor invandring och sänkta skatter på både boende och arbete, vilket har skapat en nästan panisk oro för att vi skulle få en bostadsprisbubbla i Sverige.

Först infördes regeln att man inte fick låna mer än 85 % av köpeskillingen, sedan att man måste amortera ned lånet till 50 % på sikt. Detta räckte inte för myndigheterna utan man började kräva att ett skuldkvotstak skulle införas, dvs att man får maximalt låna endast X % av hushållets bruttoinkomst. Se ett tidigare inlägg om hur potent detta vapen är.

Den sjövilda Riksbanken under Stefan Ingves krävde t.ex. att man skulle få låna bara 400 % av sin NETTOinkomst. Detta hade medfört att ett par med extremt god ekonomi och inkomster på 150 000 kr i månaden bara hade fått låna ung. 3,3 miljoner. Deras räntekostnad hade varit bara 4 % av deras nettolön. Detta hade förstås kraschat marknaden, vilket ju var det man ville undvika... Detta är ett mått på hur extrem Riksbanken och Ingves har varit. Långt mer extrem än prisökningstakten på bostäder.

Dock har flera banker i år infört ett tak på fem gånger BRUTTOinkomsten vilket förstås är en rejäl begränsning även om man i vanlig ordning gör avsteg från detta för personer med stark ekonomi. Mer avgörande är dock att Finansinspektionen planerar att införa ytterligare amorteringskrav. Marknaden har förstås tagit med detta i sin kalkyl även om det inte är givet att det kommer att ske.

Dessa krav är enfaldiga i sin enkelhet. Det gör att alla dras över en kam oavsett vilka andra tillgångar man har och allra värst, vad gäller skuldkvotstaket, att personer med höga inkomster och långt större möjligheter att konsumera efter att levnadsomkostnaderna är dragna och därför har råd att lägga en större andel av nettolönen på boende inte får göra det. Samma regler gäller alltså för ett par med fyra barn och 50 000 i sammanlagd lön som miljonärer med 150 000 i inkomst , tre miljoner i aktier och ett ärvt obelånat sommarställe i Skärgården.

Samtidigt som tillsynsmyndigheterna sitter och leker med stora kanoner har nybyggandet av i många fall riktigt dyra lägenheter i storstadsregionerna pågått i oförminskad styrka. Dessa projekt är sällan i särskilt bra lägen för dessa är redan tagna. Här i Uppsala har man på senare år byggt där man kunnat riva slitna kommersiella lokaler på platser långt från centrala staden ibland t.o.m. i otrevliga områden.

Vi ska kanske inte vara så förvånade då att byggbolagen och inte minst bostadsutvecklarna som haft tydlig inriktning på lyxrenoveringar har fått problem med försäljningen av projekt som startades för två år sedan när dessa regler inte fanns.

Media rapporterar detta som jag skrivit om tidigare på ett absurt sätt. SvD Näringsliv har uppenbarligen ett internt krav på minst en artikel om dagen på temat (precis som de f.ö. uppenbarligen har på artiklar med feministtema). De har nu gått över till att säga att vi de facto har en bobubbla med sin serie "Om bobubblan spricker" trots att det är mycket enkelt att titta på kostnaden för boende i förhållande till nettoinkomsterna och se att dessa inte har ökat utan vi kan helt enkelet lägga mycket mer på bostaden än vi kunde tidigare. Hade vi inte infört alla dessa regler hade dessutom bostadspriserna förstås varit mycket högre idag.

Om förmågan till självreglering och ansvarstagande utan myndigheternas klåfingrighet är Sverige när det är som bäst är den nuvarande situationen Sverige när det är som allra sämst. Precis samma hantering som den extrema svenska alkoholpolitiken gäller här. Politiker tycker att de ska ta hand om oss enfaldiga medborgare som inte kan fatta egna beslut ens vad gäller våra livs största affär. Myndigheter slåss om att få utvidga sina ansvarsområden och visa dådkraft när olika tyckare uttalar sin oro. Personer utan större insyn i frågan eller egen erfarenhet av branschen som talar i mun på varandra om hur "oansvariga" alla utom just de själva är.

Matematiken är mycket enkel- får människor som utan minsta tvekan skulle ha råd att låna även vid en ränta på 7-8 % (bankernas kalkylränta idag) inte låna pengar så måste de antingen sälja av finansiella tillgångar eller köpa billigare. Så enkelt är det. Priserna går då ned först på de riktigt dyra objekten och med tiden, framförallt om man fortsätter att försvåra låntagande, på även billigare objekt.

Denna nedgång är inte resultatet av någon tidigare bubbla eller av att folk inte längre har råd att betala sina lån, dvs den naturliga orsaken till prisfall, utan av ökad reglering. Marknaden anpassar sig blixtsnabbt till nya situationer medan politiker och myndigheter är galet långsamma. Hittills är dock nedgångarna mycket små men om man fortsätter att dra ned på finansieringsmöjligheterna så lär de fortsätta. 


De underliggande orsakerna till en betydande nedgång lyser dock som sagt med sin frånvaro. Konjunkturen är god, arbetslösheten under kontroll, räntan lär inte stiga i närtid, befolkningens sparkapital stiger, inte minst deras som köper borätter, folk har i regel mycket goda marginaler och klarar höjda räntor. Dessutom är ju räntans påverkan på hur mycket vi får låna begränsad eftersom bankernas kalkylränta ju redan är satt på en hög nivå. Den höjs ju inte för att den verkliga räntan stiger utan är satt högt just för att ge en god marginal utifall räntan skulle stiga. Något som känns avlägset idag.

Dessutom skapar dessa skriverier om att marknaden faller ”brett” (Finwire) bara för att den gått ned 2 % och att köparna nu är kungar att orealistiska förväntningar skapas. När vi skulle sälja vår lägenhet hösten 2006 var spekulationerna i full gång i media om att nu skulle minsann uppgången vara bruten. Vår frustrerade mäklare berättade att köparna helt plötsligt hade blivit mycket mer krävande än vad som varit fallet. Folk kom och tittade på vår 20-talslägenhet och klagade på att den inte hade ett badrum i modern storlek samt att den ”saknade balkong”. Priset var nästa fråga, plötsligt ville alla pruta på priset och absolut inte bjuda över. Detta gjorde förstås att folk heller inte sålde och ganska snart steg priserna igen.
Till allt detta kommer förstås också det enkla faktum att på en fungerande marknad så fluktuerar priserna över tiden, både upp och ned beroende på hur just tillgång och efterfrågan är denna månad eller kvartal. Att priserna t.ex. faller med fem procent ett år är inte konstigare att de stiger med fem procent ett annat år. Detta borde vara självklart för alla tycker jag.