Vad alla vet...

Alla vet en massa saker om vad som kommer att hända, inte minst journalister. Det märkliga är hur säkra dessa människor är på vad de vet även när väldigt många saker tyder på någonting annat.

Alla vet t.ex. åt vilket håll räntan kommer att gå. Just nu kommer den att stiga "snart". Det är helt säkert. Det spelar liksom ingen roll att konjunkturen är svag, att Riksbankens och övriga centralbankers stora skräck just nu är att inflationen är väldigt, väldigt låg varför Riksbanken nyligen sänkte räntan, eller att det inte finns någonting i statistiken som tyder på att man snart kommer att försöka kyla av marknaden med räntehöjningar.

Räntan är "historiskt låg", vilket väl betyder ungefär att den är lägre än snittet för de senaste 10 åren. Ja, det är den, men liksom historisk avkastning inte är någon garanti för framtida vinster så är faktiskt inte det senaste decenniets ränta någon som helst garanti för vad som är den "normala" räntan, men Riksbankens nu faktiskt för andra gången på fem år sänkt räntan under 1 % är i vilket fall långt från det normala anser alla sig veta.

Riksbanksdirektionens s.k. räntehökar har i flera kört över sina betydligt mer begåvade kolleger (framförallt Lars Svensson och Karolina Ekholm) och låtit sin oro för stigande bopriser gå före allt annat, t.ex. en petitess som inflationsmålet, och hållit räntan så hög som överhuvudtaget varit möjlig. Denna otroliga seghet att inse hur landet ligger har nu fört oss till nollinflation (målet är 2 %).

Efter enligt uppgifter mycken själsvånda hos hökarna lyckades man till sist sänka räntan före jul. Något säger mig att detta inte blir sista sänkningen, trots att vi (delvis) har att göra med samma genier som med en dåres envishet höjde räntan ända in i finanskrisen (sista höjningen var 10 september 2008) och månaden efter att Lehman m.fl. hade gått omkull och hela det finansiella systemet skrek efter likviditet bara klarade av att sänka den med patetiska 0,5 % (från 4,75-4,25 %, två veckor efter fick den nyvakna direktionen sänka igen men återigen bara 0,5 %, kanske var man rädd för stigande bopriser redan då vad vet jag men inte förrän i december, TRE MÅNADER efter kraschen lyckades man sänka räntan med besked; 1,75 %).

Ständigt får vi fortfarande höra att reporäntan normal borde vara runt 4,5 % (och bolånen därmed runt 6 %) trots att detta nu tillhör historien. Nästan ingen verkar ha märkt att de senaste fem åren har reporäntan endast en ganska kort period (vintern 2011-hösten 2012) varit över 1 %! Den nådde trots allt snack från Stefan Ingves m.fl. bara under några veckor hösten 2011 upp till 2 % varefter de fick börja sänka den igen, troligen till sitt stora förtret. Vad är rimligen det normala? Vad den toppade på under två månader 2008 eller vad den har varit de dryga fem åren efter det? Jag sätter mina pengar på att det är bättre att räkna med att räntan har sjunkit till en lägre nivå och det är ungefär de nivåer vi upplevt de senaste åren som är "normal" nivå idag, vilket för övrigt inte borde förvåna om man ser hur räntan utvecklats över en längre period:

Statslåneräntan

Vad är då det normala, tja som alltid är det något som ändras över tiden. Några exempel: i mitten av 90-talet satt massor av svenskar fast i långa lån med 12-14 % ränta. De hade fått höra att detta var en bra ränta och "bundet var säkrast". När jag satt i en studenbostadsstyrelse 2002 och några år framåt fick jag med näbbar och klor argumentera för att vi skulle lägga de femåriga lån som löpte ut med rörlig ränta. Det var inte lätt för farbröderna mindes ju hur det hade varit tidigare och de hade blivit rådda av banken i slutet av 90-talet att binda alla lån på 6-7 % för "så här låg ränta får vi inte på länge det är verkligen läge att passa på". Vinsten för stiftelsen var enorm när 15 miljoner kronor på ett par år lades om till en löpande ränta på 3-4 %, men många tyckte att detta var en "riskfylld strategi".

Som jag ser det finns det ingenting alls som tyder på att vi kommer att komma upp i de 5-6 % ränta inom något år eller två, som så många fortfarande på allvar anser vara en "normal" räntenivå på bolån. Denna gamla "normala" nivå är tvärtom idag en absolut maxnivå, hade det varit en normal nivå hade det varit upp och ned från denna nivå som räntan hade legat och pendlat idag istället för att det var den ränta som vi hade senast för mer än fem år sedan i vanligen har legat långt under sedan dess.

Det är som om de inte har varit med alls eller inte kan läsa sig till att "normalt" har förändrats över åren och att alla dessa prognoser för hur räntan kommer att bli och vilka effekter det kommer att få för "vanliga människor" gång på gång på gång blir fel.

I grund och botten handlar det förstås om vår tids mest överrapporterade ämne- boräntorna och bostadspriserna (1, 2, 3). Varför är detta en "nyhet" som ständigt rapporteras? Jo, för att de ekonomijournalister, politiker och övriga makthavare som uttalar sig bor just i dessa dyra bostäder i storstadsregionerna, framförallt i dyra innerstadslägenheter i Stockholm, och de är väldigt intresserade av detta ämne. Faktum är att alla de känner och träffar hela dagarna är jätteintresserade av att prata bostad. Frågan är om de tycker att någonting är så intressant som att diskutera denna fråga.

Därför blir diskussionen nästan osmakligt egocentrerad ibland, som t.ex. när man kräver amorteringskrav för alla bolån, som om de hundratusentals bolån utanför storstäderna som ligger under och i många fall långt under 50 % av bostadsvärdet och bara kostar några tusenlappar i månaden skulle vara en risk för vår ekonomiska stabilitet för att ägarna inte amorterar.

Dessa personer har uppenbarligen inte en aning om tre för denna fråga väldigt viktiga fakta:

1. Den stora majoriteten av Sveriges befolkning bor inte i de tre storstadsregionerna.
2. Den enorma majoriteten av Sveriges bolånetagare har beskedliga bolån, långt ifrån några 85 % av dagens marknadsvärde.
3. De som har riktigt höga lån är, tvärtom USA 2007, inte medelinkomsttagare som tokbelånat sig över skorstenen utan personer med mycket höga inkomst och väldigt ordnad ekonomi.

Några fakta: hushållens skuldkvot sjunker, deras genomsnittliga belåningsgrad på NYA lån är 70 %, bara 11 % av hushållen har en belåning över 85 % (jag är en av dem) och i landet som helhet är belåningen 50 % av marknadsvärdet. Tips till alla högbelånade stockholmare som pratar bostad hela tiden: det är inte "normalt" i Sverige att köpa en lägenhet för sju miljoner och heller inte normalt att låna 90 % av köpeskillingen.

Folk vet idag ändå på något vis att vi "har en bostadsbubbla" och att "uppgången inte kan fortsätta" och "snart kommer priserna att falla" (länkarna är från 2006 och 2007, inget nytt under solen). Som om bostadspriserna fungerade som ett förhoppningsbolags aktiekurs- helt plötsligt går luften ur bara för att folk plötsligt inte tror på bolaget eller det kommer ett tråkigt pressmeddelande om det. En bubbla, oavsett tillgångsslag, är inte en skarp uppgång som kan tänkas inte hålla i sig! En bubbla är definitionsmässigt när priserna stiger så mycket att de har förlorat sin koppling till tillgångsslaget- priserna har blivit absurda i förhållande till vad man får för pengarna och de kan omöjligen hålla sig kvar på denna nivå eftersom tillgången inte kan vara så mycket värd som priset påstår. Det var så med tulpanlökarna i Holland på 1630-talet, söderhavsspekulationen i England på 1700-talet, järnvägarna på 1800-talet, börsvansinnet i slutet av 1920-talet och, förstås, senast när IT-aktierna nådde absurda nivåer i slutet av 90-talet samt bostadsbubblan i USA m.fl. länder 2007, mer om det nedan.

Inte ens fakta verkar kunna få folk att se klart i denna fråga. Bankerna beter sig inte det minsta öventyrligt idag, det är ett randfenomen i mycket attraktiva lägen framförallt i Stockholm att folk säljer sina bostäder vidare utan att flytta in i dem och, det kanske viktigaste, vi har inte alls någon jättelik nyproduktion av bostäder driven av förväntningar om säkra vinster, oavsett vad eller var som det byggs. En fastighetsbubbla kännetecknas alltid av ett extremt överdrivet spekulativt byggande! Tvärtom är byggandet mycket lågt även i storstäderna, vilket är den främsta anledningen, tillsammans med landets och hushållens goda ekonomi, till att priserna drivs upp. Tillgång och efterfrågan!

Folk måste bo, folk är villiga att betala mycket för detta eftersom de tycker det är så viktigt och ju mer man tjänar desto mer är man beredd, även procentuellt, att betala för sitt boende. Bostaden är alltså inte någon aktie som man kan hoppa av när man tycker priset känns högt jämfört med vad "det brukade kosta". Bostadsmarknaden styrs av tillgång (högst begränsad) och efterfrågan (hög, särskilt så länge som konjunkturen är god). Att tro att vi skulle få ett brett prisfall på bostäder utan rejäla kostnadsökningar för bostäder, t.ex. pga stora politiska ingrepp som vi sett i Norge på senare tid, mycket kraftigt höjda räntor eller en bred konjunkturnedgång som för 23 år sedan, vilket INGENTING tyder på idag, är att missa vad en bostad är för någonting.

Som med alla andra tillgångsslag fluktuerar bostadspriserna över tiden, men som sagt långt mycket långsammare än t.ex. aktier som kan handlas nästan gratis dagligen och ingen egentligen behöver äga. Det som hände före 2007-08 ung. var att i några väldigt spekulativt lagda ekonomier- stora delar av USA, särskilt semesterorter, Dubai och Spanien var inte att de allra mest attraktiva bostäderna ökade kraftigt i värde, utan att alla (ägarna, blivande ägarna, bankerna, bolåneinstituten, obligationshandlarna osv) trodde att bostäder hade blivit som guld- bara att gräva upp och sälja vidare som vid guldruschen. 

Folk byggde vad som helst, även på riktigt dålig mark, och ändå stod folk i kö redan när planerna drogs upp och sålde sedan sina rätter vidare till andra som av bankerna såldes på lån som de aldrig skulle kunna betala tillbaka, men vad gjorde det när de ändå bara skulle sälja bostaden vidare till högre pris. Detta var en bostadsbubbla, den största världen hade skådat och kraschen blev enorm när den kom. Plötsligt blev enorma lånestockar mer eller mindre värdelösa och förlusterna groteska för de banker som ställt ut lånen i därefter alla som lånat ut pengar till krisbankerna. Den drog in hela världen i den största lågkonjunkturen sedan depressionen. Prisfallet på bostäder, t.o.m. i mycket attraktiva områden blev stort och överallt, från Kalifornien till Solkusten till Förenade Arabemiraten, stoppades byggen och folk förlorade jobben.

Viva Las Vegas!

Att säga att bostadspriserna i Sverige är en bubbla har sedan blivit högsta mode. Det är liksom inte riktigt seriöst, som om man är oansvarig idag att inte säga att vi är inne i en bostadsbubbla. Idag kom självaste Paul "Internet kommer inte att få större betydelse för vår ekonomi än faxen" Krugman till Stockholm och stödd på sitt nobelpris förkunnade han för sina av hans närvaro djupt hedrade åhörare att Sveriges bomarknad var i en bubbla. Minsann. Jag kan riktigt se framför mig hur svenska folket har slutat se bostaden som ett mål och istället börjat betrakta den som ett medel att göra snabba pengar. Visst!

Vi är mycket långt från denna situation idag i Sverige, priserna kan falla en del precis som de kan stiga vidare, vem vet, men vi är inte alls inne i någon bubbla. En bubbla är som sagt när priserna är groteskt uppskruvade, bortom all rimlighet i förhållande till vad folk har råd med, alla tror att de ska bli rika snabbt som när folk slogs om att köpa hyreshus i Stockholm helt utan tanke på de framtida hyresintäkternas storlek i slutet av 80-talet och bankerna slog rekord i oansvarigt utlånande (länken går till Götabankens fantastiska reklamjingel från 1990). Det är bara när alla tror att det bara kan gå uppåt som man har anledning att bli orolig, inte när Riksbanken, Finansinspektionen och regeringen i flera år har vidtagit åtgärder för att dämpa takten, ironiskt nog i tron att vi redan är i en bubbla. Och absolut inte när det är stor bostadsbrist på de platser där jobben finns.

När bubblan sprack 1991 i Sverige var det inte bara för att fastighetspriserna, huvudsakligen hyresfastigheter i storstäderna, var för höga utan för att vår tidigare gravt överhettade ekonomi, påhejad av nyligen avreglerade banker hade rasat ned i avgrunden eftersom det inte längre gick att hålla uppe mycket högre kostnader i Sverige mot omvärlden med hjälp av devalveringar. Omkring 500 000 industrijobb försvann på något år och allt blev nattsvart i landet. Man hade helt inte längre råd med de höga räntor som man fortfarande skulle betala när man inte hade något jobb. I Uppsala fick jag själv se hur priserna på centrala bostadsrätter mer än halverades och folk hade inte längre råd att flytta. Det är så bubblor respektive deras sprickande ser ut, inte "de allra dyraste objekten ligger ofta ute ett bra tag innan de blir sålda" och annat trams som oroar en storstadselit med för mycket fritid.

Visst har uppgången varit större än BNP-tillväxten, men det finns inget direkt samband däremellan trots vad alla verkar tro mer än det uppenbara att vi inte kan betala mer än vi tjänar, men det gäller ju allting och ingen skulle väl hävda att nybilspriserna inte kan gå upp mer än vår BNP ökar och därför måste falla tillbaka?

Det är folks inkomster efter att allt nödvändigt är betalt som bestämmer hur mycket man har att lägga på boende (eller andra saker) och räntorna och priserna avgör hur stor kostnaden blir. Människor prioriterar sitt boende som sagt och jag skulle vilja påstå att ju mer folks diponibla inkomst stiger, desto större andel är men beredd att lägga på sitt boende. Att detta stämmer ser man tydligt på att den som tjänar dubbelt så mycket som någon annan ofta lägger en större del av sin inkomst på boendet, helt enkelt för att man kan och det finns inget som ger en sådan tillfredsställelse i vardag (och fest) eller sådan prestige som en imponerande bostad. Ingenting!

Folks belåning ökar får vi veta, ingenting har det tjatats så mycket om sedan bolånekraschen i USA m.fl. länder 2007 och framåt, men hur ser det ut historiskt och hur stor är den egentligen i förhållande till folks tillgångar? Ingen statistik jag har sett gör mig det minsta bekymrad över läget i landet idag.

Hushållens lån i procent av deras totala tillgångar.

Anledningen till att Sveriges bostadspriser gått upp mer än i omvärlden är inte att bankerna lånar utan ansvarstagande, svenska banker är tvärtom mycket konservativa idag, utan att svensk ekonomi har gått mycket bra och klarat sig förhållandevis mycket bättre än i nästan hela Västvärlden. Titta på reallöneförbättringarna de senaste 15 åren i Sverige som skett tack vare höjda löner, låg inflation och kraftigt sänkta skatter. En otrolig utveckling. Para sedan det med kraftiga sänkta räntor samt i princip avskaffad fastighetsskatt och helt avskaffad arvsskatt och vad blir resultatet? Snabbt stigande bostadspriser i flera år. Men som syns i bilden nedan är prisutvecklingen långt lägre om man räknar bort inflationen (alltså reala priser).

Ja, bostäderna var mycket billigare för t.ex. 20 eller 30 år sedan. Men den genomsnittlige ägaren hade då betydligt mindre pengar och köpkraft kvar efter att han betalat sina boendekostnader. Bara den som fötts på 90-talet kan rimligen sakna minnen om hur det var "förr" i Sverige. Det gamla falukorvsätande landet där video var en lyxartikel, vin var väldigt exklusivt att dricka hemma om det inte var fest och charterresor till Medelhavet ett tecken på välstånd. Ett Sverige där ett lån på en miljon kostade 150 000 kr (före skatteavdrag) per år medan lönerna låg runt 15 000 kr i månaden och skatten var 40-83 % och "de rika" (som man mycket gärna uttryckte sig då) var mycket få och vanligen satt på ärvda pengar. 

Om man istället för att sitta som en gammal folkpensionär och klaga på att priserna minsann bara stiger och stiger tar och jämför prisutvecklingen med inkomstutvecklingen så visar det sig att denna graf, föga förvånande, är nästan identisk med prisuppgångens:

och tittar man på hyrornas utveckling får man en liknande graf, någon som tror att hyrorna är för höga och kommer att vända ned snart för att folk annars inte har "råd att bo kvar"?

Årshyrans utveckling hyresrätter 1970-2011 (kr/kvm)

Folk vet också idag att börsen kommer att gå ned. Snart. Antingen eftersom den gått upp så länge (egentligen bara drygt två år eftersom uppgången 09-11 dels var från en otroligt nedpressad nivå och sedan till en del utraderades i raset sommaren 2011) eller också för att den är "på en historiskt hög nivå". Som om börsen inte brukar ha högre PE när man är på väg ut ur en lågkonjunktur och marknaden naturligtvis tror på högre framtida vinster. Jag menar förstås inte att börsen inte kommer att regelbundet falla tillbaka men någon jättenedgång av typen "jag borde ha sålt för ett halvår sedan nu har den fallit 30 %" är verkligen inte sannolik förrän index står klart högre än idag.

Alla börsindex, oavsett om de är breda eller smala, är förstås ett genomsnitt av de aktier som ingår i det, uträknat med någon form av viktning. Detta gör att de avspeglar börsen som helhet, men det gör också att vi inte ser hur de enskilda sektorerna utvecklas. För detta krävs branschindex. Idag är börsen på ung. samma nivå som vid toppen 2007, men alla bolag har verkligen inte stigit lika mycket. Verkstadsindustrin, som inte har gått så bra på senare tid, har t.ex. inte alls stigit så mycket som bankerna som går som tåget. Att säga att "börsen står högt" är alltså inte hela sanningen, absolut inte lika sant som när man talar om enskilda aktier eller sektorer som högt eller lågt värderade. För att förstå betydelsen av enstaka branscher kan man tänka på att börsindex stod högt år 2000, men då var Ericsson över 800 kr och ung. 40 % av vikten i index. När Ericsson-aktien imploderade fick detta förstås en överdrivet stor inverkan på index mot vad en diversifierad portföljs utveckling de följande åren.

När börsen för ett tag sedan gick om den högsta nivån hittills (2007) fick vi veta att det var farligt, som om börsen vore ett nollsummespel som hela tiden pendlar upp och ned mellan två nivåer och inte hade en naturligt stigande värdering tack vare att vinsterna ökar snabbare än inflationen, dvs värde skapas. I själva verket kan vi se att de stora nedgågarna, dvs inte sådana som 1987 och 2011 som bara var hack i en stigande kurva, alltid har kommit när konjunkturen har fallit som en sten (1990, 2000, 2007).

Börsen vänder inte ned för att den har stigit, den korrigeras ned, ibland kraftigt som 2006 och 2011, men så länge hoppet finns om en förbättrad konjunktur så stiger börsen tack vare att allt mer riskvilligt kapital kommer in på marknaden i hopp om att blir rika. Vi kan inte först bli förvånade över fallet 2007-08 till sanslöst låga värderingar för att sedan tro att börsen inte kan stiga över "motiverade nivåer".

Det är bara tokerier att tro att så fort börsens samlade PE stiger över den "normala" nivån runt 15 så kommer hela marknaden att falla handlöst i ett par år framöver. Uppgångar och nedgångar överdrivs alltid på marknaden, det går inte att strikt rationellt förutbestämma utvecklingen, man kunde köpa många bra företag långt under det egna kapitalet, t.o.m. kassan i vissa fall, och för några få genomsnittliga årsvinster, under krisåren. Det var galet naturligtvis men det är så som marknaden är, den är inte rationell.

På samma sätt stiger börsen ofta långt högre än man trodde den skulle göra och även om PE initialt i uppgången ofta blir riktigt högt så brukar det sjunka först genom att vinsterna ökar och långt senare, när konjunkturen är på väg att vända nedåt, genom att värderingarna sjunker. Det är som med allt annat- när många går och säger att nu kan det inte stiga mer, nu faller det snart o.s.v. så är risken för ras mycket lägre än när alla, inklusive killen i pizzerian på hörnet, pratar om aktier och hur lätt det är att bli rik på börsen.

Jag menar förstås inte att bostadspriserna, eller börsen, kommer att stiga till vilka nivåer som helst på hur kort tid som helst (dock att de kommer att stiga långt över nuvarande nivåer i framtiden), eller för den delen att räntan aldrig kommer att stiga. Det finns dock ingenting som jag ser det som tyder på att bostadspriserna skulle plötsligt sjunka kraftigt, att börsen skulle falla handlöst eller att normalt ränteläge idag är 5-6 %.

Vad jag menar är att vad som anses normalt idag oftast är vad som har varit fallet de senaste typ 10 åren och det är kanske inte längre det "normala" utan troligen är dagens (dvs de senaste årens) nivå en god indikator på vad som är "normalt" nuförtiden. 

Dessvärre gör detta misstag att analytiker så samma sätt som militären alltid är beredd att utkämpa det senast avslutade kriget (svenska armén tränade t.ex. fortfarande för Finska vinterkriget med eldöverfall mot fordonskolonner på smala skogsvägar när jag gjorde lumpen i Boden 1991 som om ryssarna kunde förväntas komma tuffande med lastbil med uppsuttet infanteri 1939-style och inte med mekaniserade divisioner och attackhelikoptrar) så gör man sina bedömningar om vad som är normal ränta, rimliga bostadspriser och högsta möjliga värdering av börsen utifrån vad som varit fallet historiskt.

Låt oss istället lära av den klassiska historien om kungen som ville veta om det fanns en evig sanning:

It is said an Eastern monarch once charged his wise men to invent him a sentence to be ever in view, and which should be true and appropriate in all times and situations. They presented him the words: 'And this, too, shall pass away.'