Inlägg
tisdag 16 november 2010
Fastighetspriserna
Som vanligt är det många som säger att vi är "på väg mot en boprisbubbla" om vi inte redan är där. Själv hör jag inte alls till dem som tror det eftersom jag inte kan se några tecken på de excesser som har förekommit vid tidigare boprisbubblor, både i Sverige (1990-91) och i utlandet.
Bopriserna har nog alltid ansetts och kommer förmogligen alltid att anses höga. En mer intressant fråga är väl hur mycket bopriserna kan stiga. Det vedertagna svaret är väl att de inte kan stiga mer än ekonomin växer. Det känns förstås intuitivt korrekt, men frågan är om det verkligen är det.
Sakta men säkert blir vi förstås rikare i och med att ekonomin växer snabbare än befolkningen. Detta betyder att folk i genomsnitt får mer pengar kvar efter att alla nödvändiga levnadskostnader och skatt (om inte skatten höjs). Dessa pengar kan vi då använda till konsumtion, nu eller senare (sparande skjuter bara på konsumtionen).
Jag tror att det finns vissa saker som generellt sett är mer populära att lägga pengar på och i takt med att vi får mer "pengar över" gärna lägger dem på just dessa saker. Detta har betytt en enorm utveckling för t.ex. restaurangnäringen i Sverige. Skillnaden i antalet restauranger, caféer och liknande är ofattbart stor mot för t.ex. 20 år sedan. Denna ökning i omsättning är mycket större än den ekonomiska tillväxten under denna period.
I och med att vi väljer att lägga mer pengar på boende bör denna sektor kunna växa snabbare än ekonomin, om inte för alltid, så i alla fall under en lång period och därmed motivera högre bostadspriser än vad tillväxten borde motivera. I och med att vi dessutom har det mycket bättre och numera konsumerar väldigt mycket mer lyxprodukter än förr i tiden så har vi också bättre möjligheter att skjuta till pengar när räntorna stiger och svångremmen måste dras åt.
Min slutsats är alltså att det måste till enormt mycket mer oansvarigt beteende på bred front för att vi ska få en bostadsprisbubbla att tala om. Korrigeringar för att vissa områden blir mindre populära o.s.v. kommer vi alltid att ha liksom upp- och nedgångar, men det måste till något betydligt mer drastiskt i ekonomin för att bostadspriserna ska falla kraftigt än räntehöjningar som både de allra flesta konsumenterna och instituten som beviljar lånen är väl medvetna om att de kommer.
Prenumerera på:
Kommentarer till inlägget (Atom)
Bra inlägg Lou! Jag är så trött på att höra om denna bolånebubbla som alla säger kommer att spricka. Du sammanfattar mina egna tankar föredömligt, nämligen det att medelsvensson faktiskt fått väldigt mycket mer pengar i plånboken sedan 20 år tillbaka i tiden, i kombination med att man faktiskt prioriterar att lägga allt större del av sin inkomst på just boendet.
SvaraRaderaNågot säger mig att om bopriserna "rasar" 20% så kommer alla förståsigpåare anse att bubblan nu är här... Men för f-n, 20% är vad mina aktier svänger inom loppet av ett par månader. Inte hojtar någon "finanskris" för det?
Jag undrar hur många som skulle tvingas flytta från hem och hus om de skulle lägga hela sin lön på boende, mat och några andra förnödenheter? Förmodligen inte så många, och även om det finns de som skulle få göra just det så skulle de förmodligen fortfarande bo ganska bra och ha det i snitt ganska så trivsamt, i synnerhet om man jämför med övriga befolkningen på jorden. För vad mer än mat och boende kan man behöva för att överleva?
För svensson har hus och hem blivit något av det käraste vi har. En utveckling som pågått i ett par decennier men som tagit extra fart de sista 10-15 åren. Det är då också högst rimligt att större del av en disponibla inkomsten läggs just här, och precis som du säger så är det lyxkonsumptionen, restaurangbesöken och en massa andra "onödigheter" som kommer att få stryka på foten innan man kastar in handduken i en personlig konkurs. Men vad händer då när servitörerna och servitriserna blir arbetslösa och restaurangerna går i konkurs? Tja, det kanske beror på om man tror att det är hårfrisörerna och servitörerna som bor på de fetaste adresserna eller inte?
Det skulle som sagt inte förvåna mig om priserna förr eller senare, från en eller annan nivå, dippar 20%. Varför inte 30% eller 35%... men frågan är ju bara hur länge priserna därefter hålls nere?
Det allra troligaste scenariot är snarare att länder med goda statsfinanser och bred export snarare kommer att få dras med allt för låga räntor under en allt för lång tid framöver. Några 15% i reporänta finns inte på kartan sålänge man stavar gris som "PIIGS" i Europa. När väl EU kommit till rätta har USA förmodligen bara börjat komma till rätta och var Kina, som nu tydligen håller på att rinna ut i Gula Havet, har för sig då kan vi bara spekulera i.
Nej, jag tror att vi kommer att se en seglivad fortsättning på den uppåtgående spiralen i många år framöver. Och även framöver kommer det att löna sig att investera på börsen, precis som det gjort i alla år hittills.
Hur staller du dig till att man numera betalar nastan lika mycket for en lagenhet I sthlm som pa manhattan. Snittinkomsten pa manhattan ar over $100k per ar. San Francisco ar billigare an gbg for att kopa lagenhet. Tycker du det ar rimligt?
SvaraRaderaMedelpriset för en 3:a på Manhattan var i juli 2010 $1,4 miljoner. Dvs 9,8 Mkr. I Stockholm ligger snittpriset på 3:or på cirka 5 Mkr. Alltså halva priset mot Manhattan.
SvaraRaderaVad ligger snittinkomsten på i Stockholm? Kanske 350 tkr. Alltså hälften mot Manhattan.
Kolla upp fakta först...
Tjena Lou,
SvaraRaderaJag har 50k liggandes i fonder. Om du vore mig, hade du sålt allt och lagt in i HM nu, eller avvaktat en stund till?
Mvh Alex
Hej Alex. Ja absolut. H&M är ingen raketaktie, men vi kan räkna med samma uppgång i kurs över tiden som vinstökningen och det är en mycket bra investering.
SvaraRaderaSå länge det inte är något problem för de alldra flesta att under perioder betala typ 5-6 % ränta för de lån de har idag så är det ingen risk för någon bubbla.
SvaraRaderaJämför med situationen i Japan under deras bubbla: marken under kejsapralatset i Tokyo var värd mer än alla fastigheter i hela Kanada. I USA såldes hus som aldrig planerades färdigställas som om de vore aktier innan de ens hade börjat byggas och folk trodde allmänt att deras boende var en inkomstkälla som kunde tappas av varje år eller ännu oftare genom "refinancing".
Tack för en kul blogg och intressanta diskussioner!En fundering:Såvitt jag vet är Sverige ett av få (enda?) länder där det inte ställs några amorteringskrav på den största delen av ett bostadslån. Om man skulle ställa krav på 30 års amortering vilket standard i nästan alla andra länder så skulle det för en 3 miljonersvilla/bostadsrätt betyda ungefär dubbla månadsutgiften för många (även om räntan hålls låg). Kan det vara så att Sverige klarat av att hålla uppe priserna tack vare denna unika amorteringsfria policy som inneburit att även folk med låga inkomster kunnat köpa 3 miljonershus?
SvaraRaderaVisst ar det sa som ovanstaende skriver. En annan faktor som aven spelar stor roll om vi aterigen jamfor med USA ar att i princip alla jag kanner i sverige lanar till stor del rorligt. I USA ar standard att du lanar till bunden ranta, i manga fall bundet pa 30-ar. Detta innebar att de flesta jag snackat med i USA, trots dagens nollranta, faktiskt betalar atminstone 4% ranta pa bolanet. Kombinerat med amortering betyder det att man latt betalar ca $6000 i manaden om du koper en lagenhet med lan pa $1M.
SvaraRaderaJag har en kostnad på 3-4000 kr i månaden för 6 rum och kök med ALLT .
SvaraRaderaBor i villa !
Har familj på tre barn vi är alltså 5 st .
Går liksom inte att hyra billigare snarare 100 % dyrare minst blir det om man ska hyra .
Fabrikörn
Det finns ingen rationell anledning till att betala av hela lånet på ett hus. Amorteringar bör ju vara i paritet med värdeminskningar/avskrivningarna och amorteringar utöver vad huset rimligen är värt även efter ett prisfall och med viss hänsyn tagen till personens ekonomiska situation är tillräckligt.
SvaraRadera