måndag 14 augusti 2017

Bostadspriserna


Bostadspriserna är vårt mest överrapporterade ämne i media (se bara dagens artiklar i SvD och DI: 1, 2, 3, 4 och 5). Som jag skrev om för länge sedan i mitt mest lästa inlägg någonsin så finns det liksom ingen gräns för hur mycket man kan diskutera det och jag tänkte dra mitt står till stacken (igen).

Som alla trogna läsare av denna blogg (1, 2, 3) vet så är jag ingen anhängare av bubbel-teorin vad gäller svensk bostadsmarknad. Sedan Finanskrisen har man väldigt gärna sett bubblor överallt. Bubblor definieras dock inte som att priserna är "väldigt höga" eller att det är väldigt mycket dyrare att bo i Stockholms innerstad än vad det var när räntorna var fem gånger högre och staden var mörk och tråkig på kvällstid (ni som är födda efter 1980 har nog inte upplevt det).



Bubblor är när priset är helt orimligt och ohållbart i förhållande till vad man får för pengarna. Priserna idag är resultatet av de olika faktorer som påverkar priserna, inte av spekulation som gått till extremer. Räntan är mycket lägre idag mot tidigare, skatterna har sänkts rejält mot för tio år sedan, lönerna har stigit, befolkningen har ökat enormt snabbt, bostadsbyggandet har inte motsvarat befolkningstillväxten de senaste femton åren och folk flyttar in till städerna alltmer. Detta leder förstås till höjda priser.

Om dessa faktorer påverkas så kommer priset dock att påverkas. Skulle man t.ex. kraftigt inskränka möjligheterna att ta upp lån, vilket till viss del redan har skett, så kommer priserna att sjunka, allt annat lika. Samma sak förstås om räntan skulle börja stiga markant eller om man plötsligt skulle avreglera hyresmarknaden och en massa alternativa attraktiva lägenheter skulle komma ut på marknaden för dem som hellre hyr men idag inte har möjlighet.



Ett intressant mått på om bostadspriserna i innerstaden är hållbara är vad folk som hyr är beredda att betala för privilegiet att bo centralt. De som hyr har ju inget incitament att betala mycket i förhoppning om att tjäna pengar på boendet på sikt. De är bara ute efter en bostad och efter att andrahandsuthyrningen i princip avreglerades finns det en hyfsat effektiv marknad för tidsbegränsade hyreskontrakt i attraktiva lägen.

Ovan är SEB:s morgonbrev från i lördags där man tittar på hyresnivån kontra kostnaden för boendet för den som köper och betalar lån och avgift. Mer än dubbelt så hög hyra (23 000 mot 11 000 kr) som kostnaden för att bo om man köper till dagens "höga" priser... Som sagt är detta bara en fingervisning men, tror jag, den bästa vi kan få om huruvida dagens bostadspriser är hållbara. 

Ett annat viktigt faktum är att kostnaden för att bo inte har ökat (statistiken släpar dock). Detta är pudelns kärna. Vi läser aldrig i dagens skörd av bostadsprisrelaterade artiklar någon som klagar på att det är så dyrt att bo i attraktiva lägen. Det är bara klagomål om att det är så "dyrt" att köpa. Detta är lika meningslöst mått på prisernas hållbarhet som när alla artiklar, som t.ex. i SvD idag, om hur mycket bostadspriserna har sjunkit mitt i sommaren mätt mot månaden innan (istället för jämfört med 12 månader innan för att inte luras med säsongseffekten).



Lägre räntor leder till högre bostadspriser på samma sätt som de leder till högre börskurser, inte för att bostaden har någon avkastning på det sätt som aktier har utan för att det blir billigare att låna då priset för pengarna är lägre. Man kan lika gärna förbluffas av att genomsnittligt PE på börsen stiger när räntan faller som att bostadspriserna stiger, allt annat lika.

Jag säger inte på något sätt att bostadspriserna kommer att fortsätta stiga som de har gjort eller att de inte kan sjunka. Bopriserna borde fluktuera över tiden precis som allt annat till följd av att en mängd olika parametrar ständigt förflyttar sig. Om utbudet mot all förmodan skulle stiga snabbare än befolkningen, vilket absolut inte har skett i modern tid, eller, mer sannolikt, att man regelvägen kraftigt drar ned på möjligheterna att låna så kommer troligen priserna att sjunka. 

Något som skulle kunna bli ett kraftigt slag mot bopriserna är om man följde Riksbankens huvudlösa rekommendationer om att man bara skulle få låna en viss mycket låg procent av sin nettolön (400 % har nämnts) vilket skulle i praktiken göra att människor med goda inkomster bara fick ha en boendekostnad på några få procent av sin inkomst efter skatt.

Vad jag däremot säger är att priserna inte idag visar något tecken på att vara ohållbara, helt enkelt för att människor har mer än väl råd att betala dessa priser idag, har ekonomiska reserver och om inte räntan stiger väldigt mycket, även kommer att klara det i framtiden. 


19 kommentarer:

  1. Vet inte om andrahandshyror ska tas som intäkt för att BR priser är "hållbara". Snarare skulle jag tänka mig "rimliga". En BR köpare måste ju ta höjd för kommande ränteuppgång, medan en hyrestagare tom kanske kan betala lite överpris under en period i väntan på eget kontrakt eller ett bättre anbud.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Utan tvekan en filosofisk fråga men en intressant sådan. Jag menar att om folk är beredda att betala dubbelt så mycket som det kostar att bo i en bostadsrätt så är det ett tecken på att efterfrågan finns där och därför känns priserna hållbara, i varje fall tills någon större parameter förändras.

      Radera
  2. Mycket bra och balanserat inlägg! Normalt hör man bara om hur oskäligt dyrt det är att köpa hus/lägenheter på attraktiva adresser i större städer och om hur mycket priserna bör rasa inom kort. Jag har hört samma argument i över 10 års tid.

    Jag kan inte låta bli att tänka på att vi kanske haft för billiga priser tidigare och tar den låga nivån som standard?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Som jag ser det, och vilket jag utvecklade i Börspoddens avsnitt 112 från hösten 2015 så var bostäderna väldigt billiga förr. Det gick att köpa en stor lägenhet i centrala Uppsala för inte mycket mer än en familjekombibil i mitten av 90-talet. Små startlägenheter kostade riktigt lite i spåren av krisen i början av 90-talet medan räntorna förstås var höga.

      Radera
  3. Inget fel på logiken att när man avskaffar amorteringar så blir månadsutgiften endast en funktion av räntenivån. Dock mycket tveksamt om det är eftersträvansvärt att bostadspriserna ska variera i takt med marknadsräntan eftersom nedgång i bostadspriser efter en längre tids uppgång brukar vara ganska destruktivt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Amorteringar är ju dock mer eller mindre obligatoriskt idag. Om man inte hade begränsat möjligheterna att låna och infört amorteringskravet så hade priserna varit högre idag. Kanske så mycket som 20 % högre tror jag.

      Radera
  4. Framför allt så är det en helt meningslös "diskussion" av media, Riksbank, politiker mfl. De utgår ifrån att det finns något slags exakt definierbart pris, som innebär att det inte är, eller är en bubbla.

    Centralstyrning är den värsta avart som någonsin uppfunnits av människan. Men, det slutar nog med att korkade politiker inte ger sig innan de ar infört "skyddande" åtgärder, vilket i sin tur orsakar kraschen som de skulle skydda emot. Vilket i sin tur leder till att bostadsbristen ökar eftersom produktionen därmed havererar, oavsett bostadsbehoven.
    https://investera-pengar.blogspot.se/
    Mvh

    SvaraRadera
  5. Är övertygad om att ifall de avskaffade reavinstskatt på bostadsförsäljningar (och därmed tog bort önskan om att få skjuta upp skatten hos folk) skulle prisökningen avta. Pratar man med folk som ska köpa säger praktiskt alla att de letar efter något som är dyrare än det de fick när de sålde - så att de kan skjuta på skatten.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja det är en av de faktorer som helt klart påverkar priset, i varje fall på marginalen

      Radera
  6. Det "rätta" värdet på en köpelägenhet (aka bostadsrätt) ges av skillnaden i månadskostnad (hyra), årlig tillväxt av skillnaden samt köparens kalkylränta (den alternativa avkastning man kunde fått på köpeskillingen) enligt formeln:

    V = T x ( dH / (K -T) )

    V: Värdet
    T: årlig tillväxt i hyresskillnad
    dH: årlig skillnad i månadskostnad (hyra) vid köptillfället
    K: Kalkylränta

    (Detta är eg den enkla formeln för värdering av hyresfastighet, och kan också användas vid bedömning av aktievärdet baserad på utdelning och utdelningstillväxt)

    Exempel: I mitten på 90-talet köpte jag en bostadsrätt i Stockholmsförort (Järfälla) för ca 2800kr/kvm
    Skillnaden i månadskostnad jmf med hyresrätt kunde beräknas till lågt 2000kr/mån
    Hyreshöjningarna låg på runt 3%/år, medan månadskostnaden i brf låg fast år efter år

    Med en kalkylränta på t ex 5% kunde man beräkna värdet av bostadsrätten till

    V = 1,03 x ( 24000 / (1,05 - 1,03) ) = 1 236 000 kr;

    Jag betalade 2800 ggr 93 = 260 000 kr

    Omvänt blev kalkylräntan på detta köp (där P=priset):

    K = T x ( dH + P ) / P

    K = 1,03 x ( 24 000 + 260 000 ) / 260 000 =
    = 1,125;

    eller 12,5%

    Med denna enkla kalkyl kunde man se, att köpet var en bra affär; priserna var pressade på gr av ovanligt stort utbud.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    2. Tillägg:
      Om hyreshöjningen är 3% per år, blir tillväxten i hyresskillnad större än 3%
      Ex: Hyra 5000kr/mån; månadskostnad brf 3000kr/mån;
      3%: 150kr
      150/2000 = 7,5%
      Kalkylräntan i exemplet skulle då bli
      (1,075/1,03)x1,125 = 1,174 eller 17,4%

      Radera
    3. Fast om man lånar mer eller mindre allt så blir det ju en rätt teoretisk beräkning.

      Radera
    4. Hej, tack för svar, men hur man finansierar påverkar inte värdet, bara risken samt förmågan till köp.
      Lägsta räntan då var drygt 8% (2år), och priserna hade fallit 50% för andra gången sedan 70-talet och hade just passerar botten, så med kalkylränta runt 15% ..

      "Price is what you pay, value is what you get", en favorit av Buffet!

      Radera
  7. Knäckfrågan är väl om inflation och ränta fallit temporärt eller om det är långsiktig förändring. Det är en djupt mänsklig egenskap att utgå från att det som sågs som sanning när man själv var ung är något som alltid borde vara sant. Det är därför man ofta måste vänta ut att den gamla generationen går i pension (eller dör) innan nya idéer kan accepteras fullt ut.

    Själv uppskattade jag Bloomberg Odd lots podcastavsnitt med Sri Thiruvadanthai där avfärdar Milton Friedmans tes "inflation is always and everywhere a monetary phenomenon" och istället säger att "inflation is always and everywhere a political phenomenon". Väl värt att ta del av för den som missat det.

    https://www.bloomberg.com/news/articles/2017-03-13/odd-lots-how-the-world-s-biggest-bull-market-could-go-on-for-a-whole-lot-longer

    Mvh Mattias

    SvaraRadera
    Svar
    1. Stämmer på alla sätt. Ganska mycket det jag belyste i inlägget "Vad alla vet", se länk ovan.

      Radera
  8. Bra inlägg. Hör ofta att priserna är högre i Sthlm än London, Paris, New York etc. Vilka storstadsstenar de skribenterna lyft på framgår aldrig. De stenar jag lyft på blottar enorma prisskillnader. Totalt ospektakulära radhus på 120kvm i Londons utkant kan kosta 40-50MSEK. Med lätthet. Så länge folk vill bo i en viss stad, och den staden bygger mindre än efterfrågan så kommer priserna öka. Man kan i dag räkna på räntor på 7-8% om man vill, men hur vi skulle hamna i det ränteläget de kommande tio åren övergår mitt förstånd. Som vanligt gäller att köpa där man vill bo. Inte för spekulation. Däremot tror jag Sthlm kommer växa. Många fritidsboende på tex Ingarö görs till permanentboenden. Men takten är fortfarande långt långsamme än nyproduktionen.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Långsammare än "efterfrågan och inflyttningen" skulle det stå.... I STOCKHOLM är det svårt för unga att köpa sin första bostad, i London (centrala utkanter) är det omöjligt.

      Radera