onsdag 14 mars 2018

Bopriser is da shit


Ingenting är ju så viktigt i Sverige som bopriserna förstår man när man läser ekonomijournalistiken likväl som den vanliga pressen. Det finns liksom ingenting som är lika viktigt för de journalister och andra som bor i dessa högbelånade bostadsrätter och villor i och kring de stora städerna. Bopriserna har liksom tagit den plats i deras medvetande som inflationen hade innan den mer eller mindre avskaffades för 10 år sen.

Bopriserna började stiga efter krisen i början av 90-talet och har sedan då gått upp runt 10 % per år i landets mer attraktiva delar men ökningen var inte bara på dessa ställen. Detta berodde på bättre tider, fallande räntor, sänkta skatter på arbete och avskaffad förmögenhetsskatt, hög invandring, lågt byggande m.m. m.m. Nu faller priserna plötsligt istället 10 % på ett år och alla söker efter orsaken när den är rakt framför oss- ändrade regler!


Detta pågick fram till efter Finanskrisen då staten började dra i tyglarna och bankerna blev rädda för att tvingande regler skulle bli för hårda. Staten införde amorteringskrav och maximal belåning och hotade med framförallt skuldkvotstak. Detta var bankerna livrädda för eftersom det skulle göra att de inte kunde låna ut särskilt mycket ens till deras bästa kunder, dvs de kunder som de tjänade pengar på.

Med tiden har allt stramats åt rejält på vad som var en tämligen oreglerad marknad när jag gjorde mina tre bostadsaffärer 2002-06. Då fick man låna enligt principen att man skulle klara femårsräntan plus två-tre procentenheter efter alla nödvändiga utgifter, dvs man kunde få låna mer än vad bostaden kostade om man kunde betala detta tillsammans med eventuella amorteringar varje månad.

Hade dessa regler gällt idag hade bostadspriserna varit mycket högre, något som verkar gå väldigt många debattörer förbi, inte minst dem som häver ur sig absurda påståenden i stil med "folk har inte längre råd att betala de priser som var". Det har de visst, med mycket bred marginal, men de tillåts inte längre låna alls lika mycket, därav trögheten på marknaden sedan i våras och fallande priser.

Skillnaden är massiv mot förr- först drog finansinspektionen 2010 ner belåningsgraden till 85 %, år 2016 infördes det första amorteringskravet. Därefter stramade bankerna upp kalkylräntan för lån till mellan 7 och 8 procent, dvs idag helt orealistiska räntenivåer. Den riktiga knallen kom troligen just i våras när bankerna "frivilligt" började införa skuldkvotstak för de flesta låntagarna på fem till sex gånger bruttoinkomsten för hushållet. Detta tillkom som sagt för att bankerna fruktade Finansinspektionens hot om drakoniska nya regler där man bara skulle få låna dessa gånger nettoinkomsten, vilket troligen hade helt havererat bostadsmarknaden... Även bankernas variant var dock en rejäl åtstramning mot de sju till åtta årsinkomster som man fått låna för tidigare. Bra precis då blev det plötsligt trögt på marknaden.

Naturligtvis påverkar också att man i framförallt Stockholm men även i de övriga storstäderna hade börjat bygga en massa extrema lyxbostäder och denna marknad blev förstås ganska snart mättad av sig själv. Det finns ju trots allt inte hur många välbeställda människor som helst i landet.

Nu verkar priserna åter ha stabiliserats men då inför man till sist en rejäl skärpning av amorteringskravet. Samtidigt har man inte lyckats att förenkla byggandet på något sätt eller infört andra förändringar som skulle kunna skapa bättre balans på marknaden. Finansinspektionen är dock inte nöjda ens med dessa extremt hårda regler utan har börjat lobba för återinförd fastighetsskatt. Liksom Riksbanken på sin tid när de hade ansvar för delar av regelbördan verkar det som de ansvariga med tiden får damp på svenskarnas skuldsättning och det finns inga gränser för vad de kan hitta på.

Som jag ser det är det ett väldigt tydligt tecken på hur stark den underliggande efterfrågan är på bostäder i förhållande till mängden bostäder som finns på marknaden att priserna inte fallit mer än de har gjort. Tio procent efter att priserna mångdubblats sedan 90-talet är verkligen inte mycket. Och detta som sagt trots att en mängd mycket stränga regelskärpningar för hur mycket man får låna har införts. 

Det hör man lustigt nog ingen säga i debatten.


15 kommentarer:

  1. Politikerna kan alltid artificiellt trycka ned priserna på bostäder, på 60-talet var t.ex. småhuspriserna reglerade, vilket ledde till svarthandelsliknande upplägg liknande de vi fortfarande har på lägenheter.

    Skuldkvotstaket är en precis lika dum idé.

    Bara det faktum att förmögenhet inte räknas in är ju löjligt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ser inte problemet med förmögenheten, ju större förmögenhet desto mer kontanter kan du in med och toppa upp med lån. Om du nu inte menar orealiserade förmögenheter som inte kan räknas som förmögenhet innan dom är realiserade, för du vet ju faktiskt inte hur mycket du har innan du faktiskt har fått sålt dom.

      Radera
  2. Att både politikers och banker stramar åt först nu är förvånande sent. Det är den tidigare lånefesten som är uppseendeväckande. För skulderna finns kvar även om 5-10 år och efter det, när räntorna står mycket högre.

    Att vi nu är tungt belånade och inte kommer klara räntehöjningarna har de alla insett försent. Med "inte klara" menas förstås inte att man inte klarar att betala räntor och amorteringar, utan att det kommer tas från annat, nämligen konsumtionen. Detta leder till en kraftigare lågkonjunktur ju mer skuldsatta vi är.

    Självklart skulle ränteavdragen börjat fasas av för tio år sedan när vi först nådde nära 0 % ränta. Definitivt när fastighetsskatten togs bort, då ränteavdragen en gång var till för att få Svensson att kunna låna till dyra hus och ha råd med skatten.

    En annan faktor som skulle ha förhindrat den vidlyftiga utlåningen är att låta banker gå omkull, som en marknadsekonomi ska låta dåliga bolag göra! Staten ska inte finnas som en garant åt bankerna aktieägare. Utan statliga räddningspaket kommer bankerna skötas på ett mycket mognare sätt. Tyvärr är det bara Vänsterpartiet som förespråkar denna del av sund marknadsekonomi.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Anledningen till att ”bankerna räddas” är ju inte att staten vill vara snäll och ägarna till bankerna blir ju hursomhelst av med allt eller typ 95 % vid en statlig räddning. Anledningen är att det finansiella systemet måste hållas igång och om systemviktiga banker går om kull så faller de andra också och då fungerar inte systemet längre och allt går åt helvete.

      Radera
  3. Som jämförelse...här i UK tror jag man får låna ca 4.5 gånger sin bruttolön. En sak jag har funderat på är hur lägenheter kan öka med 10% över tid när inflation och löner inte ökat med mycket mer än 2-3%? Har inte läst makroekonomi men ser ganska ohållbart ut på sikt?? Beror det på att Sthlm innerstad attraherar de mest högavlönade individerna som faktiskt​ lyckats öka sina löner bra mycket mer är snittet? Kanske någon smart makro person kan förklara för en obildad?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det nya andra svenska amorteringskravet är att om du lånar över just 4,5 ggr bruttolönen MÅSTE du amortera 1 % av lånet varje år tills du når 4,5 ggr bruttolönen. Till detta kommer 1 % ytterligare amortering om lånet överstiger 50 % av köpet, 2 % om det överstiger 70 % av köpet. Max är 85 %. Så totalt kan du tvingas amortera upp till 3 % av lånet varje år tills du kommer ner i nivåer.

      Ja, det är ohållbart. Att det blivit så beror mest på att räntorna blivit lägre så man "har råd" för tillfället att ta större lån. Med tio år av detta har vi kört i diket. Hade räntorna varit 5 % hade detta inte skett.

      Svenskarna är idag världens mest skuldsatta folk per capita, alltså mätt i privatskulder. Det kommer drabba vår konsumtion på ett tidigare icke skådat sätt. Vi kan ju inte trolla fram pengar att klump-amortera med...

      Radera
    2. Har inte några bevis men det kan också vara så att Svensson lägger en mycket större del av disponibelt inkomst på boendet nu än för säg 10 år sedan.

      Radera
  4. Kanske tankevurpa av mig men rätta mig gärna isf. Höga bostadspriser och hög skuldsättning, men om man kikar lite närmare på siffrorna, hur stor andel gäller detta? Alltså, jag har ägt min villa i 15 år och ligger på 15% skuldsättningsgrad i förhållande till värdet. Jag kan ju sälja och köpa en 8-miljoners BR utan att skuldsätta mig mer. Vad jag menar är att om vi hypotetiskt tänker oss storstadsregionerna, säg 1 miljon villor och 1 miljon BR för 20 år sedan. Alla dessa bostäder har följt med i prisrallyt upp, men om dom flesta människorna bara bytt bostäder sinsemellan så har ju inte skuldsättningsgraden ökat så fruktansvärt mycket. Det är väl snarare så att dom nytillkomna villorna och BR som står för ökningen där nytillkomna bostadsägare står för den ökande skuldsättningen.
    Är ni med på mitt resonemang, alla som jag känner som ägt sitt boende sedan 20+ år har inte ökat sin skuldsättning nämnvärt, även om dom bytt villan mot en BR med motsvarande värde eller tvärtom. Det är ju dom som köpt nyproduktion, som hyrt sitt boende innan, som står för den stora skuldsättningen, och hur stor andel utgör dessa av alla bostadsägare? Så jag tror att majoriteten inte omfattas av alla regler och krav som införts på senare tid.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag genomsnittsskuldsättningsgraden är väl runt 50 % i riket. De som drabbas är ju de som är nya eller köper större och dyrare. Dock är ju detta en stor del av köpen varför priserna förstås påverkas av dessa regler.

      Radera
  5. Tycker snarare byggbranschens (en bransch som framstår som om de inte har genomfört några större produktivitetsökningar på ett par decennier) kostnader och kommunernas stadsplanering är mer intressant än själva bostadspriserna.

    Var går break even?

    Vilka regleringar skulle man kunna lätta på för att bygga billigare hyresrätter? (Spontant tror jag minskade krav på exempelvis hissar, buller och detaljplaner skulle kunna ge ett uppsving)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, tillgänglighetskraven som gör att man måste bygga stort och med hiss, dörröppnare och annat tog precis överallt är vansinne. Fega politiker som inte törs utmana handikapprörelsen är väl det enkla svaret. Det är ju lika absurt att allt ska byggas tillgänglighetsanpassat som att kräva att alla toaletter ska vara handikapp (istället för som idag att det ska finnas en handikapptoalett, dvs vad som behövs).

      Radera
  6. Undra vad vinsten är per m2 när tex. JM eller Skanska bygger bostadsrätter? Först får man betala 50K/m2 för rätten till boendet. Sedan kommer avgiften ovanpå detta, där föreningens lån osv. ligger. En villa bygger man för 20-30K/m2 och då äger man boendet, dvs. inte rättigheten att bo där.

    SvaraRadera
  7. Jag kan tipsa om Jan Jörnmark och det han skriver i ämnet (lätt-googlat). Jag har läst mycket men tycker han säger det bäst.

    SvaraRadera