Bopriser is da shit

Ingenting är ju så viktigt i Sverige som bopriserna förstår man när man läser ekonomijournalistiken likväl som den vanliga pressen. Det finns liksom ingenting som är lika viktigt för de journalister och andra som bor i dessa högbelånade bostadsrätter och villor i och kring de stora städerna. Bopriserna har liksom tagit den plats i deras medvetande som inflationen hade innan den mer eller mindre avskaffades för 10 år sen.

Bopriserna började stiga efter krisen i början av 90-talet och har sedan då gått upp runt 10 % per år i landets mer attraktiva delar men ökningen var inte bara på dessa ställen. Detta berodde på bättre tider, fallande räntor, sänkta skatter på arbete och avskaffad förmögenhetsskatt, hög invandring, lågt byggande m.m. m.m. Nu faller priserna plötsligt istället 10 % på ett år och alla söker efter orsaken när den är rakt framför oss- ändrade regler!

Detta pågick fram till efter Finanskrisen då staten började dra i tyglarna och bankerna blev rädda för att tvingande regler skulle bli för hårda. Staten införde amorteringskrav och maximal belåning och hotade med framförallt skuldkvotstak. Detta var bankerna livrädda för eftersom det skulle göra att de inte kunde låna ut särskilt mycket ens till deras bästa kunder, dvs de kunder som de tjänade pengar på.

Med tiden har allt stramats åt rejält på vad som var en tämligen oreglerad marknad när jag gjorde mina tre bostadsaffärer 2002-06. Då fick man låna enligt principen att man skulle klara femårsräntan plus två-tre procentenheter efter alla nödvändiga utgifter, dvs man kunde få låna mer än vad bostaden kostade om man kunde betala detta tillsammans med eventuella amorteringar varje månad.

Hade dessa regler gällt idag hade bostadspriserna varit mycket högre, något som verkar gå väldigt många debattörer förbi, inte minst dem som häver ur sig absurda påståenden i stil med "folk har inte längre råd att betala de priser som var". Det har de visst, med mycket bred marginal, men de tillåts inte längre låna alls lika mycket, därav trögheten på marknaden sedan i våras och fallande priser.

Skillnaden är massiv mot förr- först drog finansinspektionen 2010 ner belåningsgraden till 85 %, år 2016 infördes det första amorteringskravet. Därefter stramade bankerna upp kalkylräntan för lån till mellan 7 och 8 procent, dvs idag helt orealistiska räntenivåer. Den riktiga knallen kom troligen just i våras när bankerna "frivilligt" började införa skuldkvotstak för de flesta låntagarna på fem till sex gånger bruttoinkomsten för hushållet. Detta tillkom som sagt för att bankerna fruktade Finansinspektionens hot om drakoniska nya regler där man bara skulle få låna dessa gånger nettoinkomsten, vilket troligen hade helt havererat bostadsmarknaden... Även bankernas variant var dock en rejäl åtstramning mot de sju till åtta årsinkomster som man fått låna för tidigare. Bra precis då blev det plötsligt trögt på marknaden.

Naturligtvis påverkar också att man i framförallt Stockholm men även i de övriga storstäderna hade börjat bygga en massa extrema lyxbostäder och denna marknad blev förstås ganska snart mättad av sig själv. Det finns ju trots allt inte hur många välbeställda människor som helst i landet.

Nu verkar priserna åter ha stabiliserats men då inför man till sist en rejäl skärpning av amorteringskravet. Samtidigt har man inte lyckats att förenkla byggandet på något sätt eller infört andra förändringar som skulle kunna skapa bättre balans på marknaden. Finansinspektionen är dock inte nöjda ens med dessa extremt hårda regler utan har börjat lobba för återinförd fastighetsskatt. Liksom Riksbanken på sin tid när de hade ansvar för delar av regelbördan verkar det som de ansvariga med tiden får damp på svenskarnas skuldsättning och det finns inga gränser för vad de kan hitta på.

Som jag ser det är det ett väldigt tydligt tecken på hur stark den underliggande efterfrågan är på bostäder i förhållande till mängden bostäder som finns på marknaden att priserna inte fallit mer än de har gjort. Tio procent efter att priserna mångdubblats sedan 90-talet är verkligen inte mycket. Och detta som sagt trots att en mängd mycket stränga regelskärpningar för hur mycket man får låna har införts. 

Det hör man lustigt nog ingen säga i debatten.