Bostadspriserna

Bostadspriserna är vårt mest överrapporterade ämne i media (se bara dagens artiklar i SvD och DI: 1, 2, 3, 4 och 5). Som jag skrev om för länge sedan i mitt mest lästa inlägg någonsin så finns det liksom ingen gräns för hur mycket man kan diskutera det och jag tänkte dra mitt står till stacken (igen).

Som alla trogna läsare av denna blogg (1, 2, 3) vet så är jag ingen anhängare av bubbel-teorin vad gäller svensk bostadsmarknad. Sedan Finanskrisen har man väldigt gärna sett bubblor överallt. Bubblor definieras dock inte som att priserna är "väldigt höga" eller att det är väldigt mycket dyrare att bo i Stockholms innerstad än vad det var när räntorna var fem gånger högre och staden var mörk och tråkig på kvällstid (ni som är födda efter 1980 har nog inte upplevt det).

Bubblor är när priset är helt orimligt och ohållbart i förhållande till vad man får för pengarna. Priserna idag är resultatet av de olika faktorer som påverkar priserna, inte av spekulation som gått till extremer. Räntan är mycket lägre idag mot tidigare, skatterna har sänkts rejält mot för tio år sedan, lönerna har stigit, befolkningen har ökat enormt snabbt, bostadsbyggandet har inte motsvarat befolkningstillväxten de senaste femton åren och folk flyttar in till städerna alltmer. Detta leder förstås till höjda priser.

Om dessa faktorer påverkas så kommer priset dock att påverkas. Skulle man t.ex. kraftigt inskränka möjligheterna att ta upp lån, vilket till viss del redan har skett, så kommer priserna att sjunka, allt annat lika. Samma sak förstås om räntan skulle börja stiga markant eller om man plötsligt skulle avreglera hyresmarknaden och en massa alternativa attraktiva lägenheter skulle komma ut på marknaden för dem som hellre hyr men idag inte har möjlighet.

Ett intressant mått på om bostadspriserna i innerstaden är hållbara är vad folk som hyr är beredda att betala för privilegiet att bo centralt. De som hyr har ju inget incitament att betala mycket i förhoppning om att tjäna pengar på boendet på sikt. De är bara ute efter en bostad och efter att andrahandsuthyrningen i princip avreglerades finns det en hyfsat effektiv marknad för tidsbegränsade hyreskontrakt i attraktiva lägen.

Ovan är SEB:s morgonbrev från i lördags där man tittar på hyresnivån kontra kostnaden för boendet för den som köper och betalar lån och avgift. Mer än dubbelt så hög hyra (23 000 mot 11 000 kr) som kostnaden för att bo om man köper till dagens "höga" priser... Som sagt är detta bara en fingervisning men, tror jag, den bästa vi kan få om huruvida dagens bostadspriser är hållbara. 

Ett annat viktigt faktum är att kostnaden för att bo inte har ökat (statistiken släpar dock). Detta är pudelns kärna. Vi läser aldrig i dagens skörd av bostadsprisrelaterade artiklar någon som klagar på att det är så dyrt att bo i attraktiva lägen. Det är bara klagomål om att det är så "dyrt" att köpa. Detta är lika meningslöst mått på prisernas hållbarhet som när alla artiklar, som t.ex. i SvD idag, om hur mycket bostadspriserna har sjunkit mitt i sommaren mätt mot månaden innan (istället för jämfört med 12 månader innan för att inte luras med säsongseffekten).

Lägre räntor leder till högre bostadspriser på samma sätt som de leder till högre börskurser, inte för att bostaden har någon avkastning på det sätt som aktier har utan för att det blir billigare att låna då priset för pengarna är lägre. Man kan lika gärna förbluffas av att genomsnittligt PE på börsen stiger när räntan faller som att bostadspriserna stiger, allt annat lika.

Jag säger inte på något sätt att bostadspriserna kommer att fortsätta stiga som de har gjort eller att de inte kan sjunka. Bopriserna borde fluktuera över tiden precis som allt annat till följd av att en mängd olika parametrar ständigt förflyttar sig. Om utbudet mot all förmodan skulle stiga snabbare än befolkningen, vilket absolut inte har skett i modern tid, eller, mer sannolikt, att man regelvägen kraftigt drar ned på möjligheterna att låna så kommer troligen priserna att sjunka. 

Något som skulle kunna bli ett kraftigt slag mot bopriserna är om man följde Riksbankens huvudlösa rekommendationer om att man bara skulle få låna en viss mycket låg procent av sin nettolön (400 % har nämnts) vilket skulle i praktiken göra att människor med goda inkomster bara fick ha en boendekostnad på några få procent av sin inkomst efter skatt.

Vad jag däremot säger är att priserna inte idag visar något tecken på att vara ohållbara, helt enkelt för att människor har mer än väl råd att betala dessa priser idag, har ekonomiska reserver och om inte räntan stiger väldigt mycket, även kommer att klara det i framtiden.