Inlägg
Peter Lynchs första råd i sin första bok (One Up on Wall Street) är att köpa ett hus. Troligen är det också det bästa har har givit. Man ska misslyckas rätt rejält (tänk Knutby) för att ens fastighetsköp inte ska bli en god affär.
Köp mark, som någon sa, för den tillverkas inte längre. Lägg till detta att det inte byggs några nya städer, varför det blir allt färre "bra" lägen för villor och det acceptabla avståndet från centrum ökar för varje år som går, oavsett stad.
Lägg också till att du med viss händighet kan förbättra din/dina placeringar i fastigheter, inte nog med det, du får tillbaka halva arbetskostnaden om du låter någon annan öka värdet på din investering. Försök att göra det med aktier.
I takt med att ekonomin växer och vi får allt mer pengar är vi dessutom beredda att betala allt mer för boende och fritidshus. Någon som tror att BNP inte kommer att fortsätta växa? Försök få den tryggheten i ett aktieköp. Våra far- och morföräldrar köpte sina hus för tusenlappar och vi köper våra för miljoner. Någon som tror att det bara är inflationen som ligger bakom detta?
Inte nog med detta, när du säljer behöver du inte betala 30 % (om du bott i huset) utan kommer undan med 22 % skatt på din nästintill garanterade vinst.
Ett och ett halvt år efter att vi köpte vårt andra hus (åretrunt-hus på bekvämt avstånd för åretrunt-användande) och vi plöjt ned en massa pengar (lånade och lika mycket egna) i ett andra hus på den mycket stora tomten (ett på 1,5 plan som byggts av två tidigare ägare sedan 12 år men fortfarande saknade allt utom tak och väggar, men nu med sällskapsrum, gästrum, större badrum osv) på tomten ska det värderas denna vecka. Jag räknar med att kunna lösa alla korta lån som använts till detta liksom tidigare när vi byggde ut vårt "riktiga" hus på detta sätt och därmed få ned samtliga räntor till bottennivån och ändå kunna öka lånen till den nya "85 %-nivån" och därmed få tillbaka de pengar som lånats från min portfölj.
 |
| Huvudbyggnaden, det som jag byggt på senaste halvåret skymtar i bakgrunden. |
Förutom att på sikt renovera ett 1800-talshus på fastigheten ovan som förfallit rejält är jag säker på att vi kommer att köpa fler fastigheter alt. en ägarlägenhet i spanska krisens epicentrum. Det är helt enkelt för förmånligt för att låta bli.
Håller med! Min strategi är att vänta ut en bred nedgång på bostadsmarknaden innan jag kommer flytta över pengar ifrån min aktiedepå till fastigheter. Har ingen aning om när denna nedgång kan komma men jag gissar inom tio år???
SvaraRaderaTills dess fortsätter jag men mina aktieinvesteringar. Men har jag också gjort en del research om att köpa en lägenhet i Spanien för att hyra ut som permanentboende för lokalbefolkningen. Alltså inget semesterboende el dyligt som jag själv ska kunna nyttja.
När ditt efterlängtade köpläge på fastighetsmarknaden dyker upp kan du räkna med att börskurserna har tagit stryk också.
RaderaJag har hört så många som har väntat på nedgångar på bostadsmarknaden i mer än 10 år och jag tror inte på någon stor, allmän nedgång alls, folk måste bo och om inte svensk ekonomi kraschar helt (modell 1991) så kommer det ingen sådan nedgång.
Raderaangående rörlig/bunden ränta... några tankar? är rörlig alltid att föredra eller ska man överväga att binda hälften (?) på låt säga en 3-åring på 2.35%?
SvaraRaderaRörligt är alltid bäst, precis som att sitta still i båten med sina aktier har visat sig löna sig över tiden. All tror alltid på att räntan kommer att stiga och det håller uppe de bundna räntorna.
RaderaHåller med om att fastighetsköp är bra långsiktigt, men som enskild investerare måste man ju tänka på risker med huset, kanske (finns det dolda fel) . Och ett hus man själv bor i kan väl inte klassas som investering, jag tycker det måste generera kassaflöde i form av hyresintäkter för att klassas som investering (därför tveksam till tomt)
SvaraRaderaJag tycker inte att allt som inte ger kassaflöde är spekulation. Det är mycket som talar för att bra fastigheter är goda investeringar för framtiden och det är dessutom som sagt kraftigt skattegynnat. Det är långt ifrån välplanerade och seriösa bostadsaffärer till att säga "jag köper guld för jag tror att det har bottnat och nu kommer att stiga".
Radera"Köp mark, som någon sa, för den tillverkas inte längre."
SvaraRaderaVar det inte japanerna som sade så omkring 1988?
Utöver att sådana uttalanden ger dåliga vibbar så har du nog en poäng. Att äga sitt eget hem är också ett av de råd som ges i klassikern "The Richest Man in Babylon" där det för övrigt i samma kapitel konstateras att det lämpligaste är att amortera av huset på max fem år...
Nej, jag tror det var någon av baronerna Rothschild. Markspekulationen i Japan för drygt 20 år sedan var orsakad av galna redovisningsregler som gjorde att man kunde räkna uppgångar i markvärde som intäkter i företaget, det är något helt annat än att köpa bra fastigheter och ta hand om dem, både för att använda och för att placera sina pengar.
RaderaAtt amortera av ett lån med relativt låg ränta (det är ju med ypperlig säkerhet) är galet om man har några ambitioner att förränta sitt kapital- med 30 % återbäring på den låga räntan samtidigt som man har väldigt låg skatt i KF/ISK är det ekonomiskt vansinne, men jag vet att det är populärt i vissa kretsar, mer känsla än hjärna tycker jag.
Jag och min sambo har köpt ett större hus (med renoveringsbehov), närhet till storstad. Vi kommer att hyra ut undervåningen och få in omkring 10 000 kr/mån, varav 50 000 kr/år ju är undantaget skatt. Vi köpte det för ca 4.5 MSEK och när vi har lagt ca en miljon lär det gå för omkring 7 MSEK. Vi tror att vi köpte huset under marknadspris.
SvaraRaderaInnan dess köpte vi i augusti en lägenhet för 1.4 MSEK och som vi nyss sålde för 1.6 MSEK efter att ha fixat alla ytskikt.
Min känsla är ändå att det är väldigt mycket som äts upp i transaktionskostnader:
- Mäklararvode
- Lagfart (vid köp av hus)
- Pantbrev (vid köp av hus, vid behov)
- Avgifter/Ränta/Värme m.m. när man själv inte bor i bostaden och under tiden man renoverar den (och mao inte kan hyra ut)
- Tiden att transportera sig till huset om man renoverar själv och inte bor där
- Vinstskatt
Detta gör att jag är relativt skeptisk till att köpa-renovera-sälja om man inte själv har för avsikt att bo i huset.
Hur ser du på det?
Mvh,
Lars
Ursäkta sent svar.
RaderaDet är inte renovering för att sälja dyrare som jag håller på med och jag tror man behöver någon form av "edge" för att lyckas med det. Det är nog idealiskt för hantverkare som har näsa för att hitta rätt objekt osv och uppenbarligen finns det de som lyckas, annars skulle de inte hålla på med det.
Vad jag gör är att köpa för att använda och då blir ju en del av avkastningen, f.ö. en mycket stor del, att man har nytta och nöje av den. Den andra delen är förstås att man kommer att kunna sälja den med vinst med mycket stor sannolikhet.