Vad styr bostadspriserna?

Det enda av bestående värde jag lärde mig på nationalekonomin var grunden för alltsammans, grafen som visar hur tillgång och efterfrågan bestämmer priset på en vara eller tjänst:

Om fler hade satt sig in i detta grundläggande samband så tror jag de också hade förstått hur bostadspriser bestäms på marknaden. Att tro att man genom att försvåra att ta lån eller med skatter mer än ytterst marginellt bestämmer prisnivån på något så livsviktigt och prestigeladdat som människors boende är bara dumt. Om man i Sverige i typ 25 år bygger hälften så mycket som efterfrågas på en marknad med växande befolkning som dessutom under samma tid har fått det mycket bättre ställt så kommer priserna att gå UPP allt annat lika eftersom efterfrågan vida överstiger tillgången, framförallt i storstäderna där det är svårt att bygga mer i de mest attraktiva lägena.

Riktig rocket science med andra ord.

Men räntan då? Och fastighetsskatten? Ja, de påverkar priset på bostaden genom att påverka efterfrågan. Människors efterfrågan är inte konstant, om något blir billigare så ökar det efterfrågan och tvärtom, men det är mycket små förändringar vi talar om här. Under dessa 25 år påverkades efterfrågan av förändringarna ovan genom att sänka priserna (egentligen kostnaden, men det är ju samma sak här). På samma sätt så motverkar högre ränta, högre amorteringskrav och höjda fastighetsskatter att efterfrågan skenar fullständigt.

Alla dessa metoder är dock bara på marginalen vilket visas av hur lite de påverkat prisutvecklingen. Det är som när man höjde momsen förr i tiden i Sverige och trodde att nu skulle folk handla mindre. Visst, någon skillnad blev det, men människor slutar inte köpa vin och dyr mat på helgerna för att skatten höjs och på samma sätt slutar människor inte att vilja förbättra sitt boende, flytta från sina föräldrar eller söka livsstilsmarkerande bostäder i takt med att vi b´blir fler och får det bättre ställt bara för att Riksbanken och Finansinspektionen stramar år diverse regler.

Sambandet tillgång, efterfrågan, pris och kvantitet är alltså oerhört starkt. Alla som har försökt styra över detta har till sist misslyckats. Oftast med fruktansvärda resultat. När priserna stiger på grund av ökad efterfrågan så vill marknaden öka utbudet för att tjäna pengar, men om vi hindrar marknadens mekanismer med regler och pålagor så fortsätter priserna att stiga. Det är inte konstigare än att när man bestämmer priserna med lag så uppstår brister och människor måste köa för att kunna äta sig mätta.

Man blir bara förbannad när man tänker på hur dumt det är att man fortfarande håller fast vid (visserligen något reformerade) strandskyddsregler i ett land med hundratals mil kust och ytterligare hundratals mil sjöstrand istället för att släppa byggandet fritt överallt som det inte är nödvändigt att skydda marken. Dessa regler tillkom dessutom inte för att skydda fåglar, vilket många påstår idag i vår gröna värld, utan för att 70-talsvänstern inte ville att vissa människor skulle ha mer "tillgång till rekreation" vid vatten. Avundsjuka och socialism alltså och resultatet blev mycket sämre boende i slingor inne i barrskog och skriande brist på hus i attraktiva lägen, de som idag är byggda nära vatten med egen strand byggdes före 1975 och har bara stigit i pris sedan dess.

På samma sätt är kommunernas otroliga senfärdighet i att fastställa planer och bevilja bygglov i städerna samt att kräva totalt vansinniga tillgänglighetsregler i hus med några få lägenheter och "miljöbyggande" i förhoppning om att vinna priser för sitt engagemang "för miljön".

Så länge man i Sverige inte bygger tillräckligt mycket och inte bygger det som folk efterfrågar kommer priserna på alla attraktiva bostäder att stiga. Det som anses attraktivt kommer också att fortsätta att öka. Allt längre från städerna och överhuvudtaget där jobben finns kommer priserna att stiga. Som (dubbel) husägare så kan man vara glad för det, men för samhället är det vansinnigt.