tisdag 14 december 2010

Boprisbubblande


Det har ju blivit mycket populärt att tala om att vi har en boprisbubbla i Sverige, nu senast sällar sig SEB till skaran. Dessvärre verkar ingen förstå vad en fastighetsbubbla är och det är inte detsamma som att allmänt anta at fastighetspriserna kan komma att falla.

En fastighetsbubbla, vilket vi t.ex. hade i Sverige och Japan i slutet av 80-talet, i Spanien, Irland m.fl. länder till för något år sedan o.s.v. är en absurd övervärdering av fastighetspriserna som leder till att dessa faller mycket brant när ingen längre kan betala de allt högre priserna eller de högre lånekostnaderna. En sådan leder sedan till en katastrofal nedgång i landets ekonomi eftersom landets, hushållens och företagens skulder är alldeles för höga.

Det finns dock många som verkligen menar just detta, att vi i Sverige idag är inne i en boprisbubbla. Låt oss titta på några av de tecken som brukar känneteckna en sådan:

Priserna på bostäder har flerdubblats de senaste 10 åren (Irlands mer än femdubblades innan bubblan sprack) och det kommer ut alltfler anekdoter om absurda avslut på fastighetsmarknaden (1990 såldes t.ex. en nedlagd transformatorstation i Växjö för över fem miljoner)

Bankernas regler för lån har under en lång tid mjukats upp allt mer och i princip vem som helst kan få låna väldigt mycket pengar.

Hushållen börjar använda sitt fastighetsvärde som en inkomst- de lånar allt mer och konsumerar upp pengarna.

Även låginkomsttagare anser sig ha råd med i princip vad som helst, bostäder, kapitalvaror och resor (i Irland rullar Bentley-taxibilar och helikoptertaxi-sektorn växte ohämmat ända tills bubblan sprack)

Hushållen skulder överstiger vida värdet på deras tillgångar.

Priserna på attraktiva fastigheter och mark når helt galna nivåer (marken under kejsarpalatset i Tokyo värderades som mest till mer än alla fastigheter i hela Kanada)


Känns någonting av detta igen i Sverige idag? Nej, inte alls. Bankerna är sedan massor av år mycket försiktiga och nu ännu mer restriktiva. Vi har en hög sparkvot, klart större egendomar än skulder och även om det är riktigt dyrt i vissa mycket attraktiva områden är det inga absurda värderingar och absolut inga absurda värderingar i mindre attraktiva områden.

Visst, priserna går inte bara uppåt, ibland går det ned och ibland går det upp. Priserna kan absolut sjunka den närmaste tiden, vem vet, men det finns ingenting alls som tyder på att vi skulle vara inne i en boprisbubbla.

Bara det faktum att så många påstår detta talar i sig emot det eftersom det är när alla är övertygade om att priserna bara kan stiga som man har en bubbla, inte förr!

20 kommentarer:

  1. Äntligen! En vettig kommentar och en vettig synpunkt! Tack!

    SvaraRadera
  2. Jag känner igen väldigt mycket av detta i Sverige idag och att det har börjat uppmärksammas de senaste månaderna bevisar inte att det inte är en bubbla... Sen beror det ju på hur man definierar bubbla, men här tror jag att du har fel och att vi får se prisfall på ca 25-30% de närmsta två åren. Det är bara spekulationer såklart och den som lever får se vem som hade rätt - alltid lättare att veta i efterhand. =)
    /Kalle

    SvaraRadera
  3. Som du säger så är vi kanske inte i en bubbla men frågan är om vi inte är på väg att bygga upp en?

    SvaraRadera
  4. Anonym1: vad, kan du ge exempel?

    SvaraRadera
  5. Anonym2: det går ju inte att utesluta, men jag ser inte mycket i folks almänna inställning som tyder på det idag, desto mer i så fall 2007 då många verkade tro att upp var enda vägen, om vi får en stark konjunktur (och inte bara en återgång till 2008 års nivåer, vilket vi har idag, så kanske det kan gå så illa, men jag tror inte det för Sverige minns fortfarande eländet 1992.

    SvaraRadera
  6. Jag tror nog att i takt med med stigande räntor kommer budgivningarna att svalna betänkligt. Sen beror det såklat på hur högt räntan stiger om detta kommer resultera i fallande priser, men jag är nästan säker på att vi framöver inte kommer läsa om vindsvåningar på 70 m2 som klubbas för 5 miljoner

    SvaraRadera
  7. priserna flerdubblats pa 10 ar - check
    regler for lan mjukats upp - check
    fastighetsvarde som inkomst - check
    laginkomsttagare har rad - check
    skulder overstiger vardet - check
    galna nivaer - no

    Sa pa 5 av 6 har vi en bubbla...

    SvaraRadera
  8. anonym 1 , den enda vettiga kommentaren är den du håller med om...

    SvaraRadera
  9. @ Anonym 22:05:

    priserna flerdubblats - check

    regler för lan mjukas upp - no, de har ju på senaste året blivit hårdare.

    fastighetsvärde som inkomst - nja check, borträknat från en del tomtar så tror jag faktiskt det är relativt få som tänker på så sätt. Jag själv bor i Sthlm och de vänner som lånar pengar för lgh här har goda inkomster, lägger minst 15% handpenning, har högt tak för höjd ränta och lånar inte för att konsumera. (Visst, nu är jag subjektiv och jag vet att Sthlm inte är _hela_ Sverige)

    Låginkomsttagare har råd - beror på vad. Jag har varit i kontakt med många banker innan jag fick bolånelöfte och de hade ganska krassa kalkyler. Jag är ung, högutbildad, dryga 30 tkr/mån och ett antal 100-tkr i kontanter. Jag fick _nej_ av flera banker för ett lån i den storlek som det skulle kosta mig att köpa en central 1:a för. Så en låginkomsttagare utan kontanter får _nej_ till lån på många banker.

    Skulder överstiger värdet - check

    Galna nivåer - no

    Resultatet av denna högst mediokra "undersökning" blir snarare 2-3 av 6. Och nej, jag är ingen bolånetorsk ännu.

    Dock tror jag _inte_ att priserna kommer fortsätta stiga i hastig takt som förut. Jag tror på en konsolidering eller svagt nedåt ett tag. Bubbla? Nej. //PE

    SvaraRadera
  10. De flesta olyckskorpar är de som ej äger BRF-lgh och missade tåget på 90/00-talet ofta media människor, där av allt snack i media...
    De väntar nu på en möjlighet till ett klipp och komma in i marknaden. HR det brist på och man kan inte låna till "kuveret" när man köper kontraktet...

    SvaraRadera
  11. Spånar lite angående HM
    Lou, du skulle kunna hjälpa mig lite här. Har spånat(amatörmässigt) på hur "rik" man kan bli på HM. Om man köpte HM på mitten av 90-talet för 10.000kr borde man vara duktigt rik idag. Eller är jag ute och cyklar. Man borde väl ha ett antal miljoner kronor? Ok, om man spånar om framtiden. Om man har 100.000kr i HM idag, hur mycket kan det tänkas vara värt om 15 år. Lou, hjälp mig med lite siffror.
    Tack för den utomordentliga läsning du bjuder på!

    SvaraRadera
  12. Hej alla.

    Man får mycket gärna säga emot mina påståenden så mycket man vill, men det blir en bättre debatt om man lägger in goda argument för sina påståenden och mycket gärna också källor, länkar osv som stöd. Att bara säga att jag eller någon annan skribent har fel ger ingen diskussion värd namnet.

    Fastighetspriserna har inte alls flerdubblats i Sverige de senaste 10 åren, se t.ex. här http://www.varderingsdata.se/vpriset/10009/(klicka på "hela riket" för att se ett diagram som visar att de har stigit med ung. 100 %. sedan år 2000. Samtidigt har inkomsterna stigit med i snitt 37 %, men tack vare regeringen har vi dessutom fått klart lägre skatt (hittar inget om det på scb när jag letar). Detta är mycket långt från någon flerdubbling eller stollig värdering.

    Vad jag menar med att låginkomsttagare får råd är förstås inte att de liksom andra får mer pengar, utan att även de i stor omfattning anser sig har råd med i princip vad som helst.

    Det finns gott om statisktik på att svenskarna har mycket större egendomar än skulder så det behöver inte diskuteras.

    Att bankernas regler inte skulle ha skärpts steg för steg de senaste åren måste man vara en struts för att inte vilja se.

    SvaraRadera
  13. "Bankernas regler för lån har under en lång tid mjukats upp allt mer och i princip vem som helst kan få låna väldigt mycket pengar"
    Bara en liten kommentar kring detta, -självupplevt så tycker jag ej att det stämmer, som ensamstående med tre barn, dvs med en inkomst (ändå hyggligt bra ca 50000:-/månad) så kunde banken ej tänka sig att låna ut 300000:- för upprustning av fritidshuset. Mallen som SEB räknar efter innebär en stresstest med +5% på räntan + en budgetmall som innebär att jag skall köpa si och så mycket kläder, mat resor mm. I det som blev kvar fattades 500:- och svaret blev således nej, inget lån. Nu belånade jag en del av min aktieportfölj, men visst hade det varit bättre med ett bolån och lägre ränta.
    Således jag uppfattar inte att banken lånar ut hur som haver.
    mvh
    /olle

    SvaraRadera
  14. Jag tycker man ska börja med att avskaffa ränteavdraget innan man börjar höja räntan som stärker kronan och försämrar för exportbolagen !
    Börja där skon klämmer genom att minska eller ta bort ränteavdraget ! Det kommer kyla bostadsmarknaden som oroar riksbankchefen .
    Och jag håller i övrigt med Lou !
    Vi har ingen bubbla ännu ! Vad är alternativet HR husvagn eller tält ? Det har ju byggts för lite de senaste 20 åren ! och bygga nytt är dyrt ! Så hur ska det kunna kracha då ? Nu ?
    Man måste ju bo nånstans så är det !

    Mvh / Fabrikörn !

    SvaraRadera
  15. Olle, Lou tycker inte heller det stämmer.

    Inte jag heller. Bankerna är extremt noga med att man tex har tillsvidareanställning och inte bara är provanställd. Först då kan man börja titta på bolån.

    SvaraRadera
  16. Ränteavdraget kan brinna inne. Jag som hyr vill inte subventionera klubbmedlemskap och villor.

    Eller för den delen skanskas vinster. Med ränteavdrag kan de ta högre priser för sina byggen.

    Jag förstår inte varför skattebetalarna skall betala för marmor och japanska spishällar.

    SvaraRadera
  17. Hej Lou,
    Vasastan/Norrmalm har ett pris / m2 runt 60.000 SEK

    http://www.maklarstatistik.se/maeklarstatistik/laen.aspx?LK=180&Typ=Boratter&srt=asc&tab=namn

    Det dyraste omradet i USA ar Upper East Side pa Manhattan. Om du tittar vad du far for $1M pa upper east side sa hittar du tex denna lgh
    http://streeteasy.com/nyc/sale/527893-coop-345-east-73rd-street-upper-east-side-new-york

    $1,07M = 7,3MSEK for 1400 sq ft vilket ar 130m2. Drygt 56.000 SEK / m2.

    Tycker du att det kanns rimligt att priserna i Stockholm ligger pa ungefar samma niva som Manhattan? Det tycker inte jag.

    Lagenheten ovan ar inte nagot extremfall. Du kan soka sjalv genom att ga till www.streeteasy.com
    "where" - valj Upper East Side
    "type" - valj Co-ops for att jamfora med svensk bostadsratt. Valj condo for att jamfora med svensk agarlagenhet.
    "price" - satt fran $1M - $1.25M

    se vad som kommer upp. Du far en lang lang lista med lagenheter och kommer se att nastan alla ligger mellan 100kvm - 175kvm. Vidare ar det sa att priserna du ser inte ar lockpriser. De kor ingen swedish auction utan priset visar vad du max kommer fa betala. De flesta affarer ligger pa runt 95% av angivet pris.

    SvaraRadera
  18. Jag bodde för ett par år sedan i en pendlingskommun utanför Stockholm där bostadspriserna de senaste 10 åren raketat iväg från låga nivåer till nästan samma som i alla fall Stockholms närförorter. När SJ fått problem att garantera att tågen ens går har folk lessnat och börjat flytta tillbaks närmare stan. Ovanpå detta har nu räntorna börjat höjas rejält. Kommunalpolitikerna påstår fortfarande med dårars envishet att man är en mycket framgångsrik inflyttningskommun. Men tecken på sprickor i fasaden börjar synas. Stora satsningar med nybyggda bostadsrätter centralt (i "stan") har sedan nåt år problem att få lägenheterna sålda, trots halvering av avgiften under första året. Ryktet gör gällande att tomma redan byggda lägenheter nu hyrs ut till Socialtjänsten i kommunen. Och senast i helgen skickade jag en vän på en visning av en helt ok 3:a precis intill järnvägstationen i stans bästa bostadsrättsförening (snart skuldfri och alltså låg avgift). Min vän var den enda personen på visningen och ändå sade mäklaren "- Kul! Jag trodde inte nån skulle komma...". Hon var även och tittade på en 3:a annan helgen före som var i behov av renovering men också "billig". Även där var hon ensam på visningen och mäklaren har trakasserat henne ända sen dess...

    Säger väl inte så mycket om bostadspriserna storstadregionerna men något sorts temperaturmätare är det i alla fall...

    SvaraRadera
  19. 1998-1999 kostade ett hus i staffanstorp utanför malmö ca 700000:- idag 2010 kostar det 2,5-3,5milj.Ett bra exempel är frödingsväg.Enligt sydsvenskans lagfart kostade husen i området runt 700000:- mellan 1998-1999 i dag kostar ett hus på frödingsväg 5 3,2miljoner eller högstbjudande! så visst har det ökat mycket mer än 100% på andra platser i landet.

    SvaraRadera
  20. Dynamiken i en bubbla är samma som hela havet stormar - dvs alla vet att någon kommer bli sittande på Svarte Petter men ingen tror/hoppas att det kommer vara en själv.

    Att alla pratar om det innebär alltså inte att man inte har en bubbla - det innebär bara att vi är närmare tidpunkten då musiken slutar...

    SvaraRadera