Svenska bostadspriser

Bostadspriserna, eller snarare hur höga bostadspriserna är, är ett till synes evigt diskussionsämne numera i Sverige. Som jag skrev för 2,5 år sedan i "Vad alla vet" (mitt mest lästa inlägg någonsin) beror det troligen på att journalisterna och makthavarna bor just i de bostäder i attraktiva områden som har stigit stadigt i väldigt många år nu samt förstås att bostaden för de allra flesta är det största köp man gör i livet. Ständig oro för att den ska falla brant i värde och den eviga tanken att allting upprepar sig med någon tids mellanrum ger oss ständiga rubriker om bostadsprisernas utveckling och påståenden om att vi har en bostadsbubbla.

Som jag skrev i detta inlägg har vi inte en bostadsbubbla, men det kan vara värt att gå in lite djupare på den frågan. En bubbla är definitionsmässigt när priset på en viss vara har stigit bortom rimlighetens gräns, dvs värdet kan inte vara så högt som priset indikerar. När man i Florida kunde slå upp vilka hus som helst varsomhelst i delstaten och priserna ändå steg till himmelen som om huset hade varit ritat av en död, berömd arkitekt i det finaste läge man kan tänka sig där ytterligare exploatering var förbjuden.

Det kan absolut finnas platser i Sverige där priserna har  stigit för mycket pga stort tryck och jag säger inte på något sätt att priserna kommer att fortsätta stiga med 10 % per år eller ens stå stilla. De kan mycket väl sjunka, men det betyder INTE att vi har haft en bubbla. En bubbla är inte när priserna korrigeras nedåt med 10 % ett år. En bubbla har man haft när luften mycket snabbt går ur marknaden, priserna rasar brett och ägarna plötsligt står med tillgångar som är 40-50 % mindre värda än de var något år tidigare.

Priserna är idag högre än förut, klart högre men är det orimligt? Samma sak har hänt i heta städer runt om i Europa, inte minst huvudstäder och man får multiplicera alla priser med minst fem för att komma upp i centrala Londons priser. Inte för att Stockholm går att jämföra med London, men bara för att få lite perspektiv.

Det är inte alls orimligt att man får betala tio miljoner för fantastiska lägenheter i Stockolms innerstad. Kostnaden för lånet är idag (om man räknar med 1,5 % ränta och avdrag) ung. 9000 kr. Till detta kommer förstås avgiften, men även med en dubbling av räntenivån landar man på drygt 20 000 kr i månaden. Hur skulle ägarna till sådana lägenheter som har stora inkomster och ordnad ekonomi, vilket naturligtvis har kontrollerats i bankernas kalkyler, inte klara dessa kostnader. Det blir annat man drar in på och att döma av rese- och restaurangbranschens utveckling på senare år så finns det en del att ta av.

Vad jag däremot säger är att prisuppgången beror på i första hand en brist på bostäder i tillväxtregioner samt platser där man med bekväma transportmedel kan nå dessa arbetsplatser. I andra hand, men även väldigt viktigt, har priserna drivits upp av olika ekonomiska skäl- sänkningen av inkomstskatten och fastighetsbeskattningen samt avskaffandet av förmögenhetsskatten har ritat om kartan rejält för bostäder. Räntan som tidigare inte sällan har legat i spannet 4-6 % har nu i många år legat mellan 1 och 2 %. En enorm skillnad.

Naturligtvis fungerar dessa förändringar precis som inflationsförväntningarna- det tar lång tid för dem att förändras. När människor t.ex. har vant sig vid att inflationen är hög så kommer de att tro att inflationen förblir hög, även om stränga åtgärder har satts in för att minska inflationstrycket. På samma sätt har man inte alls tagit till sig att räntan troligen kommer att förbli ”låg” under lång tid framöver utan i sin personliga kalkyl (liksom även bankens) räknat med att räntan ”snart” kommer att stiga till någon förmodad, mycket hög nivå. Attityden till räntan har nu förändrats så att förväntningarna sakta men säkert har justerats ned och med detta kommer att man vågar låna mer än tidigare varför priserna får skjuts av detta.

Under förutsättning att vi inte kommer att drabbas av antingen en räntechock, en oerhört hemsk lågkonjunktur eller vansinniga politiska ingripanden i marknadsmekanismerna så är inte dagens priser höga. Det är inga som helst problem för svenskarna att klara högre räntor än idag, däremot skulle högre räntor naturligtvis påverka all lyxkonsumtion och bostadspriserna.

Något större fall i bopriserna tror jag dock alltså inte alls på då jag absolut inte tror att vi kommer tillbaka till 6 % ränta och jag inte tror att politikerna med vilje kommer att orsaka ett haveri i marknaden genom någon drakonisk åtgärd i stil med en supercombo av avskaffat ränteavdrag, höjd reavinstskatt och helt orimliga amorteringskrav.

Inflationstrycket är mikroskopiskt, Sveriges befolkning ökar mest i Europa, bostadsbygget har sackat efter i många, många år även om det skett en förbättring på senare år och bostaden är helig för svenskarna. Det finns ingenting man låter gå före att betala sitt banklån, ingenting. Sveriges banker har dessutom inte det minsta intresse av att ta över ett hur eller en lägenhet från t.ex. ett par som förlorat sina jobb. Så fungerar det inte i Sverige, här finner vi lösningar i form av uppehåll med amorteringarna och liknande.

Priserna kan fluktuera över tiden, så är det på alla fria marknader. Det kan ske pga förändrade preferenser, förändrade regler och oro/optimism inför framtiden. Detta är helt normalt och ingen kan veta hur det kommer att bli de närmaste åren. Vi har redan sett hur utvecklingen har bromsats upp de två gånger, för ett år sedan och just nu, som man varit på väg att införa amorteringstvång, men det är alldeles för tidigt att dra några långtgående slutsatser av detta, vilket förstås inte hindrar media att görajust det.

Att tro att bostadspriserna när som helst kommer att falla som en sten är helt taget ur luften. Allting kan ske, men hur ska det gå till med ovanstående förutsättningar?